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南京景枫中心 “再地” 入选商务部零售创新案例，非标轻改造模式走红

商务部公布零售业创新提升案例，南京景枫中心 “再地” 街区上榜，属于非标商业标杆。项目不走大拆大建，靠下沉广场、开放食集、社群市集打造体验空间，近四成顾客专门为街区而来。近几年项目客流、销售额明显上涨，首店、主题展览持续上新，给存量购物中心改造提供样本。

新城控股披露经营简报，吾悦商业租金收入保持正向增长

新城控股发布 10 月经营数据，整体住宅销售继续下滑，但商业板块表现稳定。单月商业运营总收入约 12.6 亿元，同比上涨 6.24%；前十个月累计商业收入 121.3 亿元。目前在运营广场一共 182 座，江苏片区租金贡献最高，说明自持购物中心运营收入已经成为公司稳定现金流来源。

深圳蛇口地标启动全球预租，科创商务载体持续对外招商

深圳蛇口大型商办项目启动全球预租招商，是近期深圳核心片区重要甲级写字楼供应。蛇口依托前海、蛇口自贸区产业基础，重点面向科创、跨境贸易、现代服务业企业。深圳整体写字楼空置率有所回落，但外围片区去化依旧吃力，科技园、超级总部、蛇口这类产业成熟片区，租赁需求明显更强。

成都陆家桥片区城市更新推介，规划打造生态创新商务区

成都主城规模较大的陆家桥城中村更新项目正式推介，首批 5 宗用地预计明年投放市场，定位生态创新商务区。片区规划兼顾产业办公、配套商业、城市公共空间，属于成都典型 “旧改 + 产业 + 商业” 打包开发模式。这类更新项目，也是当前二线城市新增商业、产业载体的主要来源。

广州黄埔荟品仓城市奥莱新店开业，仓储折扣商业持续布局广州

荟品仓城市奥莱广州黄埔店正式开业，门店设在原香雪城改造场地，体量接近 1.4 万㎡。门店采用仓储式布局，汇聚几百个服饰、美妆、家居品牌，是品牌在广州第二家门店。近期黄埔还有山姆在建，“产业园区 + 大型零售配套” 的模式持续落地，东部产业新城的商业配套正在补齐。

中信证券：商业地产的运营、持有和改造，可能迎来最好的发展阶段

中信证券发布2026年商业地产投资策略，核心判断是政策在支持线下消费设施提质，运营、持有和改造这三块业务的环境在变好。REITs市场不断扩大，保险资金等长期资金开始加仓购物中心、长租公寓这类能稳定收租的资产。城市开发从往外扩张转向内部更新，核心地段的优质资产大多不卖了，价值有望被重新评估。存量改造需求很多，但头部商管公司人手有限，所以它们会多做"包租"生意，剩下的需求由二线商管品牌接住。

2025观点商业年会在上海召开，头部企业靠运营拉开差距

11月12日，2025观点商业年会在上海举行，主题是"向上的信心"。会上发布的"商业地产企业表现100"榜单中，华润万象生活排第一：上半年商业航道收入32.67亿元，同比增长14.6%；旗下购物中心零售额1220亿元，增长21.1%；平均出租率97.1%。恒隆地产排第二，启动了"恒隆V.3"战略，把钱继续投到已有项目上。印力集团的杭州西溪印象城三季度出租率达到99.13%。行业的主线已经很清楚：盘活存量、轻资产输出、商业和文旅结合。

华润万象生活王磊：商业地产未来"运营为王"

华润万象生活商业航道总经理王磊在年会上说，商业地产的"地产"属性在变淡，行业会回到看重客户和产品的状态，接下来会进入整合期。他认为资产值多少钱，和当初建它花了多少成本关系不大，能产生多少现金流就值多少钱，所以运营能力最关键。他还判断，未来10到20年，私域流量（自己的会员和线上入口）会是很牢固的护城河，线下生意没有自己的流量入口会很难做。

专家：一线城市老旧商办存量巨大，盘活很紧迫

中国商业联合会购物中心分会的蔡云在年会上给出一组测算："十五五"期间，一线城市楼龄30年以上的商办面积将超过2亿平方米，其中40%运营效率低、空置率超过15%。二线城市商办每年新增约1500万平方米，但要36个月才能消化完。另一组数据显示，今年前三季度全国商办新开工面积同比下降近25%。供应在减少，老旧存量又多，说明行业已经进入"消化旧楼"的阶段，城市更新和存量改造会是未来几年的主战场。

全国首个冲浪主题度假区在海南万宁开业

11月11日，中旅逐浪度假区在海南万宁正式开业，占地约155亩，是全国第一个以冲浪为主题的潮流度假目的地。项目包括冲浪乐园、冲浪主题酒店、设计师酒店和潮流商业街，把运动、休闲、艺术和购物放在一起，走的是细分客群、全天候运营的滨海度假路线。在购物中心同质化严重的当下，这种"旅游+商业"的小众主题项目，是商业地产找差异化的一个新方向。

上海恒隆广场三期预计2026年三季度开业

恒隆地产透露，上海恒隆广场三期的目标是2026年第三季度开业。项目在南京西路核心商圈，建成后会和一期、二期连成一片，进一步扩大恒隆在上海高端商业里的优势。这也和恒隆"V.3"战略一致：把钱投到已经成熟的标杆项目上，提高单个项目的产出。在上海高端商场竞争加剧的情况下，三期落成会让恒隆在南西的重奢地位更稳。

哈罗德百货确认退出上海查公馆，最晚2026年1月底撤出

英国哈罗德百货与上海查公馆的合作即将结束，最晚2026年1月31日撤出。查公馆是上海历史建筑，哈罗德的入驻曾被看作外资零售加历史建筑活化的标志性案例。这次退出说明，外资百货在中国本土化难度很大，高端商业光靠品牌光环也不够。对业主方来说，接下来要解决的是这个空间由谁接手、做什么定位。

上海南京西路仙乐斯广场约21亿元成交，比报价低25%

市场消息称，厦门国企象屿集团以约21亿元买下上海仙乐斯广场90%权益，单价约3万元/平方米，比原来4万元/平方米的报价低了25%，是南京西路商圈近三年折扣最大的一笔交易。卖方是基汇资本、太盟投资和高盛组成的外资基金，2023年底开始挂牌。项目地上约7万平方米，商场出租率约90%，写字楼超过70%。这么优质的资产也大幅降价成交，说明核心商办"以价换量"已经是常态，买方也换成了内资和国资。

新城控股发行6.16亿元消费类持有型ABS

新城控股发行了6.16亿元的消费类持有型ABS（资产支持证券），底层资产是上海青浦吾悦广场。这是在公募REITs之外，持有商场的企业另一条回笼资金的路子：把成熟商场的租金变成可以交易的证券，钱可以拿去投新项目或还债。对持有大量商场的民营房企来说，这类工具能缓解"重资产压资金"的问题，和今年消费基础设施REITs扩容的方向一致。

商业REITs放行提速，但估值与折让同步分化

11月3日华润、大悦城、星河三只商业REITs同日获批，合计拟募约121.7亿元；11月12日华夏保利商业REIT等上市后，全市场公募REITs增至98只。但底层资产估值集体下修：华润降2.1%，天津大悦城降3.1%，龙岗星河COCO Park降9.6%；发行折让同样拉开差距，华润按评估值100.1%发行，星河仅75.5%。通道打开后，能持续装入资产的房企正在成为分界线。

 险资与国资主导大宗交易，“改造型收购”取代“买楼收租”

上半年商业地产大宗交易77宗、约832.64亿元，7家险资以86亿元基金架构组团接盘，资金高度集中于上海。平安人寿接手北京励骏酒店，挂牌价从37亿元降至33亿元，拟投约12亿元改造为高端康养社区“臻颐年”。万达继续剥离存量广场，地方国资与险资成为主要接盘方，交易逻辑从“资本化率×租金”转向“改造后业态价值×运营能力”。

开发投资降超25%，资金“此消彼长”格局固化

1—9月商业营业用房投资3508.57亿元，同比下降25.90%；办公楼投资2000.66亿元，下降21.00%，双双创阶段新低。开发端收缩的同时，存量收购、大宗交易和REITs扩容在承接资金，行业循环从“拿地盖楼”切换到“收购—改造—证券化”，这一格局在近期数据中已反复得到确认。

写字楼“以价换量”加深，AI企业成最活跃需求源

十城写字楼租金年内累计下跌10.37%，65个样本项目平均出租率82.48%，租金跌幅大于空置率变化，让价并未换来等比例的出租率提升。Q3十城办公楼净吸纳量突破80万㎡，但高度集中于上海、北京、深圳、杭州四城，合计占新增需求超80%；AI及上下游企业未来三年净扩张意愿达32%，先进制造、律所、证券基金形成辅助支撑。

五部门政策指向存量改造，商场竞争从“货品”转向“客流与停留”

国家发改委等五部门印发消费基础设施建设指导意见，20项举措支持设备更新、智慧商圈、老旧街区业态升级与绿色改造。业内形成的共识是，商业地产竞争正从货品比拼转向客流与停留时长经营，企业需要完成从“卖商品”到“造场景”、从开发到全周期资管、从收租到对接资本市场定价的转型。同期北京核心商圈首层持续“换血”，户外、潮玩、科技体验类品牌接手原美妆黄金铺位，招商评价标准从租金单价转向客流吸引力。

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