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大湾区产业载体招商集中放量，算力和智能制造是两条主线

11月10日东莞龙凤新片区六镇联袂招商，推出3300亩熟地，中国电信100亿元算力基础设施项目落地凤岗，当天集中签约超150亿元，涉及新材料、智能装备、3D打印等。11月12日汕头高新区大信智谷智能制造产业园开工，规划300亩、总建面超55万㎡、总投资26亿元，引入中关村信息谷联合运营，6家金融机构给出30亿元授信，走“未建先招、边建边招”的路子。产业载体不再是先盖楼再等人，招商和建设在同步往前推。

深圳龙岗123万㎡厂房入市，但“先看行业再谈价”成了新规矩

罗山科技园约138公顷、总建面约123万㎡的存量翻建项目进入租售阶段，先推的产业集聚中心部分厂房可租4.78万㎡、可售4.6万㎡，准成本定价，优先半导体与集成电路及“20+8”集群企业。深圳工业区块线锁定270平方公里总量、一级线内不得转商业住宅，增量只能靠存量翻建和容积率提升，带来的直接变化是：厂房供给放量了，但准入先卡行业，传统加工企业拿着预算也未必进得去。

工业用地成交以企业自用为主，大规模“圈地”没有回来

11月2日锐翔智能以1695.5万元竞得珠海香洲1.85万㎡一类工业用地，用于智能制造基地，资金来源是北交所IPO募资；11月9日台州路桥一宗工业地块以3050万元成交。同期阿勒泰、吐鲁番、南江等地也有工业用地挂牌成交，但单宗规模普遍不大，买方以实体企业自建自用为主，纯土地储备型拿地很少见。工业用地的逻辑正在从“先囤后开发”转向“有项目才拿地”。

工业REITs冷热不均：外高桥溢价扩募，公募产业园REITs却在挨跌

外高桥机构间REITs完成2026年首次扩募，新注入厂房和仓库物业约24.29万㎡，总规模突破33亿元，扩募规模14.98亿元、溢价发行，近20家机构全额认购，底层资产出租率从93.16%升至95.79%。另一边，公募REITs二级市场持续调整，中证REITs全收益指数年内跌7.36%，产业园和仓储物流是“重灾区”，中金湖北科投光谷产业园REIT一个月内跌23.15%，多只产品触发风险提示。同一类底层资产，机构间和公募二级市场走出两条线，持有型物业的定价正在按流动性和资产质量重新分层。

杭州萧山红山小微产业园正式落成，主打小微企业集聚

萧山红山小微产业园近期建成投用，占地约 35 亩，总建面 53994㎡，主打给中小制造企业提供标准化厂房。园区配套食堂、共享会议室、停车场，厂房空间可以按需定制，建设进度比原定计划提前五个月。目前已经有多家本地机械企业签约入驻，是当地盘活集体用地、培育小微产业载体的代表性项目。

成都银行推出厂房按揭产品，助力园区企业扩产拿厂房

成都多家银行配合当地 “立园满园” 政策，落地厂房按揭贷款业务，专门给到想要购买标准厂房的制造企业。近期已经给电子、精细化工、轨道交通配套企业放款，企业不用一次性拿出大额资金，现金流可以留给原材料采购和研发。这类金融产品，也能加快联东 U 谷这类产业园的去化速度。

东莞生益电子高端算力 PCB 二期项目备案通过，利用现有厂区扩产

生益电子东城工厂高端算力 PCB 二期项目完成备案，总投资 1 亿元，项目不新征工业用地，在原有工业园厂房内部改造升级。企业计划新增多套自动化生产、检测设备，补齐高难度电路板工艺产能缺口。这也是珠三角工业地产的主流趋势：优先盘活存量厂房，而不是新增拿地建厂。

呼和浩特人保西部数据中心一期封顶，大型算力工业载体加速建设

中国人保西部数据中心一期主体封顶，项目坐落在和林格尔新区云谷片区，整体占地 447 亩，总投资约 40.44 亿元，分三期开发。一期建面约 13 万㎡，规划 4000 架高功率机柜。数据中心属于新型工业载体，这类项目持续落地，也带动当地仓储、配套厂房、电力配套工业空间需求上涨。

普洛斯产业园配套制造项目持续落地，先进制造园区租赁需求回暖

普洛斯旗下产业园近期迎来多家高端制造企业落地，除了传统仓储物流客户，汽车配套、数控设备企业占比持续提升。园区运营方表示，现在客户更偏爱带基础承重、可快速改造的标准化独栋厂房。物流地产商也在调整产品结构，增加适合先进制造、半导体配套的产业空间配比。

广州南沙挂牌多宗产业用地，定向导入低空、生物医药产业

广州南沙新挂牌 5 宗地块，其中 4 宗为产业用地，集中在万顷沙片区，靠近地铁南沙站。地块有明确产业门槛，优先引进人工智能、低空经济、生物医药企业，同时设置严格的投产、产值考核。这类定向出让的工业用地，代表二线城市新增产业空间，越来越偏向锁定高新赛道，普通厂房拿地门槛持续抬高。

六部门老旧街区厂区改造《意见》进入落地解读期，1.5万个老厂区迎来"功能转换"窗口

住建部、工信部、财政部等六部门联合印发的《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》，是《城市更新"十五五"规划》的配套文件，要求全国有序实施1500个老旧街区厂区改造重大工程。文件把改造对象分为四类，老旧厂区排在首位：在守住安全底线的前提下，允许对厂房做材料置换、局部加建、内部改造、空间优化，盘活闲置的低效厂区、厂房、仓库，植入科技研发、商业金融、文化创意、体育休闲等业态，并鼓励市场化改造、探索长期运营模式，支持符合条件的项目发REITs。对工业地产来说，意义在于"工改工""工改科创"从各地零散试点，变成有国家层面路径、有资金工具的批量工程。

中信建投：产权类REITs分派率反超红利股息率，但产业园区、仓储物流仍承压

中信建投证券11月13日发布研报：2026年公募REITs市场先跌后稳，产权类REITs分派率已经反超中证红利指数股息率，波动率低于主要红利指数；分业态看，保租房、消费类相对稳健，产业园区和仓储物流类仍然承压。配置建议是：一级市场精选定价合理的项目，二级市场以奥莱、保租房、市政环保、数据中心为底仓，关注仓储物流的景气修复，产业园区重点看估值已经回落、经营相对稳健的厂房类项目。翻译成大白话：园区REITs还在探底，但"厂房类"被单独点名为可关注品种。

嘉实京东仓储REIT扩募回复反馈，西安、合肥两仓估值下调2.7%

针对上交所的扩募审核反馈，基金管理人把评估基准日更新到2026年6月30日，并下调了租金增长率、收缴率、出租率、折现率等关键假设。调整后，西安、合肥两个高标仓的合计估值从首次申报的10.34亿元降到10.06亿元，幅度-2.7%。扩募完成后，基金底层项目将从武汉、廊坊、重庆三个增加到五个，拟募资约10.51亿元。同期还有汇添富上海地产租赁住房REIT估值下调1.8%，四单回复反馈的项目估值全部下调。这是"以价换量"从租赁市场传导到资产定价的直接证据。

徐州丰树智慧物流园：机器人"货找人"，日出货量翻倍

双十一期间，徐州鼓楼区丰树智慧物流园里的京东智能仓满负荷运转：2000平方米仓区、12米高立体货架，飞梯机器人与搬运机器人协同作业，整个仓区只留6人值守进出端口，日出货稳定在12000单以上，接近平日两倍。园区的"双机器人"体系让存储效率提升4倍，人工从"人找货"变成"货找人"，一线工人日均步数从三四万步降到站在电脑前等候，人均月收入还增加了500元以上。整个京东物流园每日转运包裹约6万单，服务范围延伸到苏皖鲁豫四省交界县区。这类"存量高标仓+自动化改造"的案例，正好印证了前面研报说的：仓储资产的竞争焦点已经从"有没有仓"转到"运营效率"。

仓储市场基本面在修复：需求增量有望超过供应增量

普洛斯基于全国49个主要城市的监测：2026年上半年高标仓净吸纳量650万平方米，同比增加30万平方米；预计全年净吸纳约1400万平方米、新增供应约1200万平方米，需求增量首次有望超过供应增量。上半年末平均出租率约83.2%，环比同比双升；租金趋于稳定，中西部地区今年已经出现上涨。三季度仓储新订单指数均值50.6%，需求仍有韧性。但区域分化极大：北京上半年空置率高达39.3%，顺义空港租金约1.73元/平方米/天，而通州仅约1.07元，外围新兴子市场还在"以价换量"。

东莞道滘南盛新兴产业制造项目摘牌，6.13亿元建工业安置厂房

11月11日，东莞道滘镇南盛新兴产业制造项目（工业安置厂房）用地顺利摘牌。项目位于水乡新城开发区，总投资6.13亿元，用地88亩，重点承接新能源（电池）、低空经济、新材料三大赛道企业，由道滘南盛投资开发有限公司自筹资金建设运营，采用梯度化空间设计适配不同发展阶段企业。这类"镇属国企自筹+高标准厂房+定向赛道"的模式，是珠三角"工业上楼"和集体资产增量的主流路径——既接招商，又给集体经济增收。

苏州工业园区双项目"拿地即开工"，10个工作日拿到桩基施工许可

11月11日，苏州工业园区高端制造与国际贸易区的大金制冷项目和艾森斯空白掩膜版项目拿到桩基施工许可证，从签土地合同到获证仅10个工作日。大金项目位于金光科技产业园，总投资约6亿元、用地94.5亩、建面超4万平方米，达产后年产5万台海上集装箱冷冻机；艾森斯项目总投资1亿美元（约6.8亿元），用地40亩，做光刻环节核心上游材料空白掩膜版，达产年产12000张。经济开发区把"拿地即开工"做成了标准服务，说明长三角的工业用地竞争已经从"给地给政策"卷到"审批速度"。

云南蒙自经开区落地全州首例"先租后让+标准地+签约即交地"

11月11日，云南鲁信新材料（珍珠岩）项目在蒙自经开区红河综保区同时签订《国有建设用地使用权租赁合同书》与《工业项目"标准地"投资建设协议》，成为红河州首例"先租后让+标准地"叠加"签约即交地"的改革项目，从初次洽谈到签约交地仅100天。

核心变化是供地方式：土地先租5年，企业只付租金即可拿地，达到投资强度、亩均税收等考核条件后再办协议出让，把50年一次性出让金摊到租赁周期里，释放现金流去投设备和技术。对中西部产业园招商来说，这是降低企业前期风险、提高落地速度的一张实用牌。

平湖新埭星创园：145亩、26幢标准厂房，明年一季度起陆续竣工

浙江平湖新埭镇规模最大的标准厂房项目星创园加速建设：一期14幢厂房主体已结顶，正在做附属设施，预计明年年初竣工验收；二期12幢厂房+1幢停车楼今年5月开工，目前完成总工程量15%。一二期合计占地约145亩，厂房面积、层高各不相同的多规格设计，电力、给排水、智能化配套齐全，主打"拎包入住、快速投产"。临沪县域靠标准厂房承接上海外溢产能，这条逻辑仍在持续兑现。

呼市玉泉区绿色食品产业园全面完工，多家食品企业已签约

由中交二航局承建的呼和浩特玉泉区绿色食品、农副产品加工产业园项目全面完工，装饰装修及配套设施全部收尾，项目叠加既有建筑改造与新建厂房。园区是当地"腾笼换鸟"、盘活存量的核心载体，已吸引海鹏食品等多家食品企业签约，覆盖奶制品、肉制品精深加工。老工业城市把闲置厂房改成特色食品加工载体，和第一条里的国家政策方向完全对上。

算力类项目密集签约，"只租不售"的载体模式出现

本周工业地产里最抢眼的新需求来自算力：

南京栖霞：新紫光旗下紫光智算与南京经开区、中化学交通建设等五方签约"紫金词元工厂"，总投资5亿元，落地中国（南京）智谷烽火祥云大数据基地，建最高576P算力、日均输出3000亿词元，服务大模型企业、软件企业与高校科研机构。

哈尔滨呼兰：南数数字科技智算中心一期部分设备投产，边建设边运营，已签约上海基流、北京算海两家客户，年底有望敲定总规模超2亿元的意向订单。当地对智算产业载体实行"只租不售"，企业租空间即可，省去拿地、报建、办产权的全套流程。

 阳泉高新区：与中国工业互联网研究院网络研究所签署算力与AI融合战略合作协议，依托云峰大数据智能算力中心打造区域智算高地。

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