近日，高力国际与戴德梁行相继发布2026年第一季度一线城市写字楼市场报告。数据显示，北京、广州两地甲级写字楼市场呈现截然不同的运行态势——北京市场需求温和放量、租金继续下探，广州则迎来一波密集的新增供应潮，空置率随之攀升。

北京：需求稳住了，但租金还在跌

一季度，北京甲级写字楼市场的“面子”和“里子”不太一样。需求端延续了去年的去化势头，净吸纳量约5.7万平方米，空置率环比降了0.6个百分点，落到18.5%。但这背后却是租金的一路走低——平均净有效租金跌到了每月每平方米212.6元，环比跌了4.2%，跟去年同期比跌幅更是扩大到12.4%。用机构的话说，这叫“量稳价跌”。

需求都往哪儿跑了？数据给出了一个有意思的答案——非核心区域。今年一季度，北京甲级写字楼近75%的去化都来自非核心板块的甲级项目，净吸纳量接近4.3万平方米。相反，CBD的空置面积已经连续三年往上走，丽泽这个过去五年每年去化超15万平方米的热门板块，今年一季度也头一回录得了负值。

高力国际中国区办公楼研究负责人陆明认为，企业越来越“会过日子”了——对租金成本斤斤计较，能往便宜的地方搬绝不硬撑。这种省钱思维让高租金的传统商务区日子不太好过，反倒是性价比更高的新兴区域成了香饽饽。

广州：写字楼扎堆入市，业主打起价格战

如果说北京是“租户精打细算、业主咬牙让利”，那广州眼下正面临更直接的考验——房子太多了。

今年一季度，广州甲级写字楼市场一口气涌进了32.6万平方米的新增供应，差不多是去年全年供应量的86.4%。这些新楼大多集中在琶洲和国际金融城，直接把全市存量推到了737.2万平方米。供应一多，空置率自然跟着往上蹿——环比涨了1.5个百分点，达到22.1%。

房东们也没闲着。为了抢租客，大家普遍在租金上做文章，全市平均租金环比降了1.3%，落到每月每平方米114.7元。不过降价也带来了效果，一季度全市净吸纳量达到15万平方米，同比增长了11.5%。搬迁需求占了成交的一半以上，最典型的就是华讯网络从珠江新城搬到了君超中心。

戴德梁行广州公司总经理罗进良表示，下半年广州还有46.8万平方米的新增供应要入市，新兴市场的同质化竞争压力只会更大。

两个城市，同一个难题

北京和广州虽然市场表现不太一样，但背后其实都指向同一个问题——怎么在高供应、低增长的环境里稳住阵脚。

北京的办法是“以价换量”。业主让出一部分租金，换来去化速度的加快，也让那些初创科技企业、专精特新企业有了更好的入驻机会。高力国际认为，这轮租金回调虽然是阵痛，但也是市场自我调节的过程，等低效供给出清得差不多了，市场会慢慢回到更健康的状态。

广州则更像是在“边建边消化”。新楼扎堆入市，空置率一时半会降不下来，但新兴产业的需求也在慢慢跟上。一季度贸易、零售、TMT和专业服务业都在积极拿地，律所、数字化运营这类企业的成交也陆续落地。

高力国际的报告还提醒说，北京明年入市的写字楼有90%都集中在东部，但这两年新增需求大多落在西部，这种供需错配可能让东部市场的竞争变得更激烈。广州这边，年内还有近47万平方米的新供应等着入市，短期内去库存的压力也不小。