起拍价再降近3000万，标价4.89亿重新上架

最近，上海静安区一栋写字楼在阿里资产平台上又挂出来了，这就是位于大宁CBD核心区的晋润海棠大厦。整栋楼打包开拍，起拍价定在了4.89亿元，算下来每平米大概1.65万元。这比之前的一拍又便宜了不少，看起来卖家是真想赶紧出手了。

这栋大厦总建筑面积差不多3万平米，里面有6套沿街商铺和26套办公楼，总共16层楼高，目前是由第一太平戴维斯在管物业。有意思的是，这楼现在还挺热闹的，入住率超过八成，达到了84.5%，银行、连锁品牌什么的各种租户都有。也就是说，谁要是拍下来，不用操心找租客的事，直接就能收租子，算是带租约一起卖。

不过话说回来，这楼的一拍其实在今年3月11号就已经搞过一次了，当时起拍价是5.18亿元。这个价其实已经亏本了——当初开发商买进来花了6个亿，评估价是6.18亿元，5.18亿起拍等于比成本价还便宜了八千多万。但看样子，5.18亿这个数字没打动市场，没拍出去。于是3月25号，卖家又给挂出来了，这回一口气降了差不多2900万，重新定价到4.89亿，折价幅度超过了20%。

这次的二拍定在4月15日下午2点开拍，还是在阿里资产平台上走，全款或者贷款都行。

为啥流拍了？市场啥情况？

晋润海棠大厦也不是什么冷门地段。这栋楼在静安区江场西路，挨着地铁1号线汶水路站，北边就是中环高架和南北高架，交通挺方便。整个大宁板块最近几年发展得还不错，新楼盘一个接一个地冒出来，商业配套也越来越齐活。

那为什么一手买价6个亿的楼，打了八折都没人要？其实归根结底还是大环境的问题。

今年的法拍房市场整体不太景气。根据中指研究院的数据，2026年前两个月，全国法拍房挂拍了17万套，比去年还少了2.3%，成交的只有2.7万套，也少了4.7%。上海的情况也类似，上拍量和成交量都在往下掉。

更关键的是，现在买法拍房的人越来越精明了。以前大家不太爱碰二拍的东西，现在反而觉得二拍价格更合适，成了主流成交渠道。不少人就是盯着二拍出手，等着价格跌到位了再进场。换句话说，一拍如果没降到位，大概率就是流拍的命，然后等二拍再杀一波价——晋润海棠大厦的故事，说白了就是这条逻辑的典型案例。

4月15日这场二拍，起拍价从5.18亿降到了4.89亿，相当于在一拍基础上又给了将近6个点的折扣。这个价格能不能打动那些一直观望的买家，很快就能见分晓。