来源：指点网

一线城市冷热不均，上海率先出手降低投资门槛

最近，全国几大一线城市的写字楼市场交出了今年一季度的成绩单。看起来，大家的处境不太一样——有的在慢慢回暖，有的靠价格换来了成交量，还有的则被扎堆的新楼压得喘不过气。

数据显示，一季度北京甲级写字楼净吸纳量约5.7万平方米，需求在温和放量，空置率降到了18.5%。但租金还在往下走，平均净有效租金跌到了212.6元/月/㎡，同比降了12.4%。有意思的是，真正撑起需求的不是CBD这些传统核心区，而是周边的非核心子市场，它们贡献了75%的净吸纳量。很多企业搬离高租金的市中心，去性价比更高的地方办公。丽泽子市场过去五年年均吸纳15.2万平方米，空置率从66%大幅降到21.2%，但一季度首次录得净吸纳量负值——这被机构认为是持续大规模去化后的良性调整。

相比之下，深圳表现出了强劲的韧性。一季度净吸纳量超过10万平方米，是近五年来同期最好的成绩。科技企业是背后的大腿，AI相关企业尤其活跃，TMT和专业服务业加起来占了租赁面积的一半以上。但问题也很明显——高供应压力让空置率依然处在29.8%的高位，平均租金降到了146.4元/月/㎡。

而广州则是被新增供应"砸"了一下。一季度全市迎来了32.6万平方米的新项目入市，差不多相当于去年全年供应量的86.4%。供应量一下子涌进来，空置率被推高到了22.1%，租金环比下降了1.3%。价格降了之后，来咨询的企业确实多了，一季度的净吸纳量达到15万平方米，同比增长了11.5%。

在这几个城市里，广州是唯一一个净吸纳量有所增长的一线城市，说明"以价换量"的策略在起作用。但全年还有46.8万平方米的新供应等着入市，压力不小。

不过，政策面最近有了新动向。

3月16日起，上海正式下调了商业用房的首付门槛——最低首付从50%降到了30%，覆盖商铺、写字楼、酒店等商业物业。这是上海近20年来首次对商办房贷政策作出重大调整。其实央行和金融监管总局在1月份就已经发文，把全国商办首付统一降到30%，给了各地自主调整的空间。目前已经有超过20个省级行政区落地了这一政策。

上海为什么要出手？背后是商办市场高库存的现实压力。截至今年2月末，上海商办库存面积约1698万平方米，去化周期长达235个月。换句话说，按照现在的卖房速度，要将近20年才能消化完。在此之前，50%的高首付门槛也拦住了不少想买铺面、买写字楼的中小企业和个人投资者。现在首付降下来，一套500万的商业用房，首付从250万降到150万，能省出100万的流动资金。

政策落地之后，各银行的执行节奏不太一样。有部分银行已经按30%在办，有的暂时还维持50%，也有银行根本不做商业用房贷款业务。有银行人士说，现在商铺价格跌了不少，评估价比购买价还低，来咨询商业用房贷款的人也不多。不过，各机构最终都会按照政策来，只是时间问题。

再看看香港。

4月2日，铜锣湾一个写字楼重建项目流拍了。这个项目新世界发展已经并购了将近13年，底价26.79亿港元，结果没有一个竞拍者到场，最终成了香港历来最大宗的流拍个案。市场分析认为，这反映了投资人对写字楼物业的信心还没恢复——尤其是空置率还那么高的时候。

总的来看，一线城市写字楼市场正在经历分化：需求在恢复，但供应也在放量，租金普遍承压。上海率先在信贷端出手，降低投资门槛、盘活存量资产，算是给市场注入了一些暖意。但市场的信心什么时候真正回来，还得看实体经济的修复情况。