28.5亿！上海K11写字楼要卖？新世界发展的“回血”算盘

上海淮海中路的地标建筑内，一家商业地产机构的员工放下电话，向旁边的同事确认：“新世界那边对出售传闻，还是不置可否。”

这些位于上海核心商圈淮海中路的11至58层写字楼，建筑面积约8.1万平方米，正以28.5亿元人民币的价格被摆上货架。若交易达成，这将是上海大宗商业地产市场的一笔标志性交易。

01 交易核心

上海K11艺术购物中心所在的综合体内，新世界发展计划出售的是11层至58层的写字楼部分，而1至10层的购物艺术中心并不在此次出售范围内。

这一物业原名为“上海香港新世界大厦”，自2002年落成以来，一直是淮海中路的地标建筑。

公开资料显示，该项目总面积达11.6万平方米，其中写字楼面积为8.05万平方米，商业部分为3.55万平方米。

02 债务压力

新世界发展此次出售计划的背后，是其不容忽视的财务压力。虽然公司近期完成了总额882亿港元的银行再融资，但这实质上是“借新还旧”的债务展期。

截至2024年12月31日，新世界发展综合债务净额约1246.3亿港元，其中一年内到期的债务约322亿港元，而账上现金及存款为218亿港元，资金压力显而易见。

新任行政总裁黄少媚上任后明确将 “减债”作为首要任务，并提出包括出售非核心资产在内的“七招减债”策略。

03 市场背景

新世界发展选择此时出售上海核心资产，与上海写字楼市场的现状密不可分。2025年上海甲级写字楼市场迎来供应高峰，全年新增供应面积约85万平方米。

同时，市场空置率持续攀升，四季度全市甲级写字楼平均空置率达23.4%，平均租金则下降至6.62元/平方米/天。

这种市场环境使业主面临两难选择：继续持有承受租金下行压力，或出售变现但可能需接受较低价格。新世界发展显然倾向于后者。

04 矛盾回应

对于出售传闻，新世界发展方面给出了矛盾的回应。有媒体从上海新世界淮海物业发展有限公司获悉，工作人员明确表示“不存在写字楼出售的情况”。

该公司招商部人士进一步回应称：“上海香港新世界大厦的写字楼部分仅对外出租，并不出售。近期有关写字楼出售，均为中介机构制造的假消息。”

与此同时，也有商业地产机构人士透露：“该项目确实正在挂牌出售，按目前了解到的初步信息，有意向买家正在就此进行接触。”

05 战略调整

此次出售传闻并非孤立事件。近年来，新世界发展已多次出售资产，包括2024年尝试以90亿港元出售香港尖沙咀K11 Art Mall，以及2025年3月将杭州一栋市值10亿元的甲级写字楼摆上货架。

在2025财年业绩发布会上，新世界发展管理层明确表示：“全力推进销售是集团减债的重要一环。”

公司2025财年合约销售额达到260亿港元，并计划在2026财年将销售目标提高至270亿港元。

香港新世界大厦矗立在淮海中路已二十余年，其写字楼部分可能易主的消息引发了市场对新世界发展战略的重新审视。

这座建筑顶层的视野依然开阔，可以俯瞰整个上海核心商圈的变迁。而写字楼大堂的显示屏上，出租率的数字仍在每日更新，与出售传闻形成了微妙对比。

上海大宗商业地产交易市场在2025年已显现出筑底企稳的迹象，但分化趋势明显。未来随着公募REITs在商业不动产领域的试点推进，这类核心资产的流动性和估值逻辑或将迎来新的变化。