仲量联行：2026 年全球商业地产结构性转变关键期

全球主要经济体的增长预期开始乐观起来，通胀趋稳、利率下行，这让商业地产市场终于能喘口气，但喘口气不等于放松警惕。

全球主要经济体的增长预期趋于乐观，贸易局势缓和、通胀趋稳、利率下行，为市场营造了更稳定的宏观环境。

1月6日，仲量联行（JLL）发布年度报告，明确指出2026年将是全球商业地产市场迎来结构性转变的关键期。

对成本管控前所未有的重视、全球不同区域之间供应情况的巨大差异、老楼改造的迫切需求，以及人工智能和能源因素对房地产价值的重塑，都成为这个行业必须直面的新现实。

01 市场环境：宏观趋稳与成本压力并存

2026年初的商业地产市场，同时感受到暖意与寒意。仲量联行指出，更稳定的宏观环境为资产价值重估提供了支撑。

然而，企业面临的经营压力并未消散。该行调研显示，高达72%的企业房地产负责人将“成本控制与预算效率”列为今年的首要任务。

这种压力是全球性的。建筑原材料、劳动力及融资成本持续高企，迫使全行业进行战略性的成本重构。对于租户而言，这意味着需要严格审视运营开支，并灵活调整不动产组合以匹配实际业务需求。

02 供应分化：全球短缺与中国存量改造

从全球视角看，经济不确定性及高昂的建造成本正在抑制新增开发活动。

在北美与欧洲等主要市场，2026年多个资产类别的新增供应预计将进一步收缩，优办公与物流空间的短缺将更为显著，这可能导致租户面临有限的选择与租金成本上升的局面。

与此形成对比的是，仲量联行指出，中国大多数城市的商业地产市场整体仍处于新增供应高位，与此同时，存量物业的升级改造需求日益凸显。

在城市更新的大背景下，大量既有建筑已难以满足现代办公与消费体验的要求。如何有效推动其焕新改造与功能提升，正成为市场参与者面临的新课题。

03 香港警示：老楼淘汰危机迫近

老旧写字楼面临的危机在中国香港市场表现得尤为典型。仲量联行针对香港市场的专项报告描绘了一幅清晰的图景。

目前全港接近一半（44%）的甲级写字楼楼龄已超过30年。这个比例预计在2030年升至55.1%，到2035年，约五分之一的甲级写字楼楼面可能面临功能性淘汰，难以吸引租客。

混合办公模式普及、ESG标准日益严格、智能办公空间兴起等因素，共同推动了市场的“优质迁移”趋势。

租户越来越倾向于选择灵活度高且符合可持续发展标准的现代化写字楼。老旧物业若未能及时升级翻新，将面临租金压力、空置率上升与资产价值下滑的三重困境。

04 技术整合：从试点到规模应用的瓶颈

科技被誉为关键赋能杠杆。仲量联行此次调研显示，超过90%的房地产企业已启动AI试点。

然而现实有些骨感——能达成主要目标的试点项目不足5%。自动化和数字化解决方案在降低成本方面潜力巨大，但实际应用面临诸多挑战。

报告指出，核心制约并非技术本身，而是实施基础不足，如缺乏高质量数据支撑、缺乏变革管理路径、缺少既懂业务又懂数据的复合型人才。

这导致大量项目停留在试验阶段，难以产出可量化的商业回报。在预算受限的背景下，企业需要将有限资源聚焦于数据基础好、业务痛点明确、能快速验证价值的场景，并以务实态度推动技术落地。

05 能源变革：从成本消耗到价值核心

房地产与能源的关系正在发生根本性转变。稳定、清洁的电力供应，正成为媲美区位优势的核心竞争力。

在电力成本高企的市场中，能源效率提升将为资产带来显著的价值增长。全球研究表明，如果改造时机得当、方案有效，节能改造这类项目有可能为资产带来超过55%的价值提升。

仲量联行指出，在中国市场，驱动融合的力量同样强劲。AI计算、数据中心等高载能产业对用电稳定性提出极高要求，“双碳”目标与ESG合规要求，也正推动业主与租户积极部署屋顶光伏、储能等分布式能源解决方案。

能够整合能源解决方案的资产，其收入潜力相较于租金可提升25%至50%。

06 投资转向：多元化与新机遇

商业地产投资领域正从专业机构主导走向多元化。全球范围内，监管政策变革与新技术赋能，正在降低投资门槛。

例如，英国和美国近期的一些政策调整为市场引入了退休储蓄等长期资金。与此同时，区块链等技术的成熟应用，使得高价值物业能够以数字代币等形式进行细分和交易，实质上降低了单笔投资的门槛。

投资者的关注点正从新建项目转向现有物业的升级改造。

以上海等城市为例，随着“商改住”政策明确，对老旧商业项目进行功能改造正成为新的投资方向。同时，险资、家族办公室等长期资本正成为市场越来越重要的参与者。

上海等城市明确“商改住”政策后，对老旧商业项目进行功能改造正在吸引新的投资兴趣。

香港核心商业区97.4%的甲级商厦于2015年前落成。这些数字揭示了一个不容回避的现实：以新增开发为导向的扩张时代已经过去。

仲量联行研究部资深董事钟楚如指出：“老旧物业若未能及时升级翻新，将难以满足租户日益提高的期望。”

全球商业地产市场正在回归对资产本质的审视，从单纯关注资产规模转向关注资产质量。那些能够通过精细化运营提升效率、通过空间优化提升租户粘性、通过能源管理创造可持续价值的资产，将在市场调整期展现出更强的韧性。