恒隆地产行政总裁卢韦柏签下上海梅龙镇广场20年运营权合同时，这家老牌港资地产商已经悄然转向“轻资产、重运营”的新战略。

与恒隆类似，北京SKP引入博裕资本，万达商管出售48座万达广场股权，这些看似孤立的交易背后，整个商业地产行业的资本交易逻辑正在发生根本性转变。

资产交易

2025年中国商业地产市场呈现出一幅复杂的交易图景。在北京，曾经的“全球店王”北京SKP确认向博裕资本出售42%-45%的股权。

根据北京市市场监督管理局公示信息，博裕五期美元基金通过其关联方拟收购北京SKP这部分股权。交易后，原控股股东之一Radiance公司继续间接持有北京SKP 42%-45%股权，仍保留控制权。

行业领头羊的股权变动，反映了即便是最顶级的商业地产项目，也面临资本结构调整的压力。

万达商管的动作更为彻底。2025年5月，太盟、腾讯、潘达商管、阳光人寿保险等机构联合收购了48座万达广场项目公司的100%股权。8月，这些机构成立了总出资额达224.29亿元的私募基金“苏州宽遇股权投资基金合伙企业”。

模式转变

恒隆地产近期的战略调整，清晰展示了行业向“轻资产、重运营”模式的转型路径。

2025年下半年，恒隆接连拿下杭州百货大楼、无锡新世界百货的经营权。12月，恒隆与上海九百集团签约，获得南京西路原梅龙镇广场20年运营权，总投资达22亿元。

这种模式的核心是 “不持有资产，但掌控运营” 。以梅龙镇广场项目为例，恒隆与上海九百成立合资公司，以租赁方式共同运营这一地标项目，项目履约期为20年。

政策东风

商业地产资本交易逻辑转型的背后，有明确的政策推动力。2025年12月31日，证监会及沪深交易所集中发布了30项REITs相关政策。

这些政策的核心是将商业不动产纳入REITs底层资产范围。对于商业地产企业而言，这意味着有望打通“融投管退”的完整闭环。

华泰证券分析指出，商业不动产REITs的推出标志C-REIT正式进入“基础设施+商业不动产”的全品类发展时代。这对于相关企业而言，有望进一步打通融投管退闭环，提升资产流动性。

未来格局

戴德梁行数据显示，2025年中国多层次REITs市场呈现繁荣发展态势。特别是机构间REITs（持有型不动产ABS）实现爆发式增长，2025年发行16单，是往年的三倍以上。

2025年末，上海写字楼市场已在供应放量与需求分化的深度博弈中完成阶段性调整。2026年，市场将正式迈入“存量提质、需求分层、运营革新、资本聚焦”的结构性转型期。

行业竞争逻辑从“规模扩张”转向 “品质与效率双轮驱动” 。

当恒隆地产拿下梅龙镇广场运营权时，这一动作被其行政总裁卢韦柏称为“具有划时代意义”。

上海的南京西路商圈内，这家港资地产商已经拥有从恒隆广场到梅龙镇广场的完整商业带，总规模扩大44%至31.23万平方米。但他们不再需要为这些资产背上沉重的债务。

随着REITs市场的发展，未来可能有更多资本通过这一渠道进入商业地产领域，而专业的运营商则通过输出管理能力获取稳定收益。

这条路径正在被越来越多的商业地产企业所采纳，成为行业转型的清晰方向。