科技公司的新租约和搬迁需求，正推动北京写字楼市场走出低谷，中关村的空置率已率先降至个位数。

世邦魏理仕的数据显示，2025年上半年北京办公楼市场净吸纳量同比增长1.1倍。从商务园区市场来看，上半年累计净吸纳量同比增长达到216%。

这些数字背后，是人工智能、大数据等科技企业持续扩张带来的实实在在的租赁需求。

01 市场回暖

最新市场报告描绘了北京写字楼市场逐步复苏的景象。2025年上半年，北京全市办公楼新租交易总面积同比上涨了33%。

第二季度，位于石景山和菜市口的两个新项目交付使用，为市场带来14.8万平方米的新增办公面积。整个上半年，全市新增供应总量为18万平方米，已经完成全年预期总量的83%。

新租需求稳步改善，叠加优质楼宇大面积退租减少，推动市场持续向好。上半年搬迁交易数量与面积同比双增，企业正以更低的置换成本，调整办公选址布局。

02 科技企业引领

TMT（科技、媒体和通信）行业成为这一轮需求回暖的主要驱动力。上半年，TMT行业在新租需求中占比高达40%，稳居各行业之首。

人工智能、大数据和平台互联网等支柱赛道持续释放需求，游戏类企业的需求占比也有所提升。莱坊发布的数据进一步印证了这一趋势，科技行业占北京上半年整体写字楼交易面积的34%。

头部科技企业的扩张和增长较为坚挺，为北京写字楼市场注入了活力。以字节跳动及其控股公司为例，上半年在中关村和亚奥区域完成了多笔大规模新租约。

03 区域分化明显

市场的回暖呈现出明显的区域分化特征。中关村、奥体和望京三大科技中心区凭借人才及产业链优势，成为头部科技企业战略布局的首选。

上半年，90%的万平方米级租赁交易都落位在这些区域，三大科技中心区的净吸纳量合计占全市的80%。特别是中关村区域，空置率在第二季度已率先降至单位数，达到8.9%。

与此形成对比的是，燕莎、CBD、王府井、东二环等东部传统子市场，上半年净吸纳量均为负值。高力国际的报告也指出，当前市场需求呈现显著的结构性复苏与区域分化特征。

04 租金持续调整

市场回暖的同时，租金仍面临下行压力。2025年上半年，全市平均租金累计下降5.5%，至每月每平方米241.7元。

这种“以价换量”的策略似乎是市场实现去化的基本逻辑。高力国际的数据显示，第三季度北京甲级写字楼净有效租金季度环比下降3.5%。

区域间租金差异收窄打破了跨区域搬迁的壁垒，近期市场录得若干跨区域租赁需求落地。办公楼业主正通过提供更优惠的续约条款来稳定现有租户。

05 未来展望

展望未来，北京写字楼市场的供应压力将有所缓解。下半年仅有一个新项目预计在年底投放至新兴区域。

尽管缺少新增供应，存量可租面积仍然充裕，租户仍可获得高性价比的空间解决方案。高力国际中国区写字楼研究负责人陆明表示，宏观有效需求不足仍是当前制约市场复苏的深层因素。

北京市政府近期出台的多项利好政策，预计对吸引总部、研发、外资等需求将起到积极作用。科技创新的持续推进，特别是新质生产力企业的成长壮大，将继续为市场带来新增办公空间需求。

中关村区域的变化最为显著：第二季度空置率大幅回落至15.1%，环比降幅达到3.9个百分点。在所监控的24个甲级写字楼项目中，有14个项目空置率不到10%，其中10个项目空置率已低于5%。

随着北京加快建设国际科技创新中心，中关村市场已开始受益于新质生产力企业成长壮大所带来的产业红利。科技企业的需求不仅改变了市场数据，也在重塑北京写字楼市场的未来格局。