写字楼市场寒风劲吹，零售消费却暖意渐浓，同一片天空下的商业地产正经历截然不同的季节。

数据显示，2025年1—9月，全国办公楼新开工面积累计仅为1121.54万平方米，同比大幅下降22.3%。

与办公楼市场的寒意形成鲜明对比的是，消费市场持续复苏，1—10月社会消费品零售总额同比增长4.3%。

在同样的经济环境下，商业地产的不同领域却走向了分化格局。

写字楼市场承压

办公楼市场正面临严峻挑战。

投资与销售双双下滑，2025年1—9月，全国办公楼开发投资额和销售额累计值分别为2564亿元和2111亿元，同比分别下滑19.1%和8.1%。

供应过剩与需求疲软并存，导致重点城市写字楼空置率持续攀升。

观点指数发布的报告显示，最近一年多，北京、上海、广州、深圳等重点城市共69个重点写字楼样本的平均出租率出现阶梯式下降：

从85.37%微降至84.14%，再降至82.54%，累计下跌2.83个百分点。

市场分化明显，北京甲级写字楼空置率在四大城市中唯一实现同比及环比均改善，而广深两城空置率水平仍未出现改善信号。

截至2025年第三季度末，深圳甲级写字楼空置率较上季度上升1.2个百分点至29.0%。

零售消费稳中有进

与写字楼市场的低迷不同，零售消费市场呈现平稳增长态势。

据国家统计局数据，1—10月份，社会消费品零售总额41.2万亿元，增长4.3%，增速比去年同期高0.8个百分点。

商品消费平稳增长，以旧换新政策效应持续显现。

1—9月，限额以上单位家用电器和音像器材类零售额同比大幅增长25.3%，限额以上通讯器材类零售额同比增长20.5%。

服务消费表现亮眼，1—10月份，服务零售额同比增长5.3%，增速比商品零售额快0.9个百分点。

县乡市场活力凸现，1—9月，乡村消费品零售额增长4.6%，增速高于城镇0.2个百分点。

行业马太效应加剧

在行业整体面临挑战的背景下，商业地产企业分化日益明显。

观点指数研究院发布的报告指出，大型头部企业凭借优质资产和运营能力抢占较大的市场份额，而中小企业则因项目竞争力不足，面临招商难、运营难、收入低的困境。

轻资产输出成为行业主流路径，不止万达商管，华润万象生活、龙湖等头部企业也纷纷通过轻资产模式对外输出管理。

头部企业抗风险能力明显更强，截至2025年8月底，华润万象生活会员总量达7237万人，较2024年底增长18.5%。

与此同时，中小企业融资难度加大，难以获得扩张所需的大额资金，甚至有不少企业还面临着较大的债务压力。

未来走向何方

面对挑战，写字楼市场的业主们正在积极探索多元化路径。

在深圳，业主们除采用下调租金、延长免租期等常规手段外，还与写字楼运营服务商建立新型合作伙伴关系，通过构建风险共担、收益共享的机制，提升双方的风险抵御能力。

零售商业领域，存量更新与小体量个性化商业并行发展。

上海百联南方购物中心通过大规模焕新，成功从传统百货转型为城市生活新聚场。

小体量个性商业兴起，一批面积在2—5万平方米的“小而美”商业体通过精准的定位和独特的建筑设计，打造出极具个性的商业空间。

展望未来，写字楼市场仍面临调整。

报告指出，2025年末至2026年写字楼市场仍将处于调整阶段，若未来供应增速放缓与需求实质性复苏形成共振，出租率或有望逐步企稳，但这一过程可能需要2—3年周期。

深圳甲级写字楼平均租金已降至每月每平方米153.4元，环比下降4.2%、同比下降11.2%。而在零售领域，前三个季度华润万象新开业项目9个、龙湖9个、万达8个，头部企业仍在加速布局。

商业地产的冰与火之歌仍在继续，写字楼与零售物业正分别走向不同的命运。