酒店行业正从规模扩张转向存量竞争，一场围绕精细化运营的生存赛已拉开帷幕。

“中国酒店行业已步入存量竞争时代。”戴德梁行在10月16日发布的《中国酒店业市场投资与价值洞察》报告中如是判断。

截至2024年，全国三星级及以上星级酒店总量达5620家，但各档次酒店经营数据差异显著：五星级酒店平均入住率约62.5%，平均房价755元/房晚；

四星级酒店入住率约59.1%，平均房价423元/房晚；三星级及有限服务酒店入住率约62.1%，平均房价345元/房晚。

而在行业整体增速放缓的背景下，华住集团却实现了规模持续扩张——截至2025年第二季度，在营酒店达12，137家，客房118.5万间，同比增长18%。新开业酒店597家，待开业2，947家，覆盖城市1，522个。

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行业新常态：

从跑马圈地到精耕细作

“行业整体仍面临经营毛利润率偏低的问题，实际投资回报或未能匹配投资预期。”戴德梁行在报告中点出了当前酒店业的普遍困境。

随着中国酒店市场进入存量时代，酒店的经营重点正在从盲目追求规模扩张转向精细化运营。

戴德梁行北京估价及顾问服务部主管杨枝指出，运营成熟但利润承压，需靠专业资产管理提升收益——既要优化底层资产质量，也要丰富酒店融资选择。

在存量竞争环境下，入住率、平均房价、平均每间房收益等核心经营指标，与城市等级、酒店档次的关联愈发紧密。这意味着酒店需要更精准地把握不同细分市场的需求特点，制定差异化的运营策略。

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头部玩家策略：

轻资产转型与差异化布局

面对行业变局，头部酒店集团纷纷调整策略。轻资产转型成为华住集团的重要发展方向。

2025年第二季度，华住加盟业务收入达28.7亿元，同比增长22.8%，占集团营收的比例提升至44.6%。

与此同时，华住直营业务同比下滑7.6%，显示出集团业务结构的主动调整。

在产品布局上，华住旗下桔子酒店已成为中档市场的重要增长极。从2017年仅有77家门店到如今突破1000家，桔子品牌用8年时间增长了12倍。

桔子酒店品牌副总经理杨耀辉表示，长沙不仅是华中的核心交通枢纽，更是体验式新消费的前沿阵地，桔子品牌看好长沙巨大的市场潜力。

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精细化实践：

多巴胺经济学”与成本管控

在精细化运营的具体实践上，桔子酒店打造的 “多巴胺经济学” 提供了很好的范例。

桔子酒店3.0以“阳光、健康、活力”打造空间和住客体验，通过无限镜盒背景墙折射律动光影，以桔色、绿色、大地色为主的撞色空间交织清新柑橘香氛，为客人创造独特的感官体验。

精准的成本管控同样是精细化运营的重要一环。桔子酒店最新推出的桔子3.0产品，单房造价低至10.8万元，改造翻新成本仅7万元。

依托华住集团强劲的供应链体系与2.8亿+会员的流量支持，桔子酒店为投资人提供了稳定而广泛的客源保障，进一步降低了获客成本。

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未来路径：

资产管理能力与融资创新

戴德梁行研究指出，未来酒店资产评估体系或将逐步确立以收益法为核心的评估框架。

这一趋势要求行业进一步强化资产管理能力、提升酒店运营效率，通过精细化运营深度挖掘存量酒店资产的价值潜力。

在融资方面，酒店资产证券化正成为越来越重要的融资渠道。

截至2025年9月，国内处于存续期的酒店资产证券化产品约74支，累计发行规模达人民币1168亿元。

戴德梁行大中华区估价及顾问服务部董事总经理陈家辉表示：

“随着全球酒店REITs市场日渐成熟，机构投资者已在优化配置策略——通过跨区域、跨品牌、多业态组合搭建资产池，其目的就是让现金流更稳、抗风险能力更强。”

在长沙，桔子酒店交出了一份亮眼的成绩单：桔子长沙岳麓山橘子洲酒店自7月初开业以来，平均每日出租率保持达88%，其中华住会员体系贡献了65%的订单量。

而投资人也看到了实实在在的回报。一位华住集团的资深酒店投资人表示，他投资的桔子3.0北京马甸桥店尽管开业时间短，但RevPAR已比周边同级酒店高出30%。

从规模扩张到精益增长，从硬件升级到体验创新，酒店业的竞争正在进入一个全新的维度。

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