全国写字楼市场还在“去库存”的苦日子里熬着。最新数据显示，全国平均空置率维持在25%的高位。换句话说，每四间办公室里就有一间空着。但把目光拉到一线城市，情况却出现了明显的分化——北京走出了一条独立行情，而深圳、上海、广州三城的日子依然不太好过。

北京凭什么成了“例外”？

二季度，北京甲级写字楼空置率降到了15.32%，环比下降0.5个百分点，同比更是降了1.6个百分点。这个数字放在四大一线城市里，显得格外扎眼——北京是四城中唯一实现空置率稳步优化、供需格局持续收紧的城市。

北京能跑出来，核心原因其实不复杂：过去一年多新增供应少。2025年全年加上2026年上半年，北京写字楼市场的新增供应规模一直偏低，存量项目在慢慢消化，空置率自然就往下走了。供给端“刹车”，需求端维持正常节奏，供需天平就慢慢往回扳了。

租金方面，北京也是四城里的“尖子生”。二季度单月租金收于4.63元/平方米/天，在一线城市中处于领先水平。

深圳、上海：有改善，但底子还薄

深圳的空置率长期在一线城市里排第一。二季度末，深圳甲级写字楼平均空置率降到了29.3%，是近两年来首次跌破30%。虽然还在高位，但连续三个季度下降，方向是对的。

深圳空置率回落，靠的是两件事：一是多元化需求在释放，人工智能、芯片制造、半导体这些科技类企业的租赁需求比较活跃；二是部分项目延期入市，上半年新增供应量被压缩了。不过业内人士也坦言，空置率还在30%附近徘徊，去化压力依然不小。

上海的情况类似，但节奏不太一样。二季度上海全市写字楼空置率环比下降了1.1个百分点，降到22.5%，已经接近2024年末的水平。上半年净吸纳量合计44.5万平方米，直接超过了2025年全年的40.2万平方米。需求端确实在放量，TMT、贸易制造、专业服务、金融四大行业贡献了二季度租赁成交的近九成。

但上海的租金还在跌。二季度平均成交租金195.2元/平方米/月，环比下跌1.9%，“以价换量”仍然是业主拉客户的主要手段。空置率改善是好事，但租金端还没看到拐点。

广州：供应洪峰来了，空置率还在往上走

广州是四个城市里唯一一个空置率还在攀升的。二季度全市空置率升到了22.9%，环比上升0.8个百分点。

原因很直接：供应量太大了。2026年上半年，广州甲级写字楼新增供应达到50.5万平方米，创下2017年以来的供应新高。琶洲和国际金融城是这波供应的主战场，多个新项目集中交付。虽然租赁型净吸纳量同比大幅增长超过300%，新兴行业租户成了消化新增面积的主力，但架不住供应来得太猛。

不过广州也不是完全没有好消息。租金跌幅在收窄，一、二季度全市甲级写字楼租金环比降幅分别收窄至1.5%和1.2%。琶洲和广州国际金融城的租金下行压力也在逐步缓解。

下半年到明年，深沪穗还得“熬”

对于深圳、上海、广州三城的租户来说，短期内议价空间可能还会继续存在。据机构预测，这三个城市2026年的租金跌幅预计在7%到10%之间，而去化压力短期内仍然较大。

北京虽然空置率表现好，但也不能掉以轻心。2026年是北京的供应高峰年，预计约70万平方米的新增面积将入市，下半年到2027年将迎来长达约18个月的高供应周期。眼下的空置率优势能不能扛住这波供应冲击，还得看接下来几个季度的实际消化情况。

说到底，一线城市写字楼市场正在经历一场结构性分化。北京靠供给端的克制换来了喘息空间，深圳靠科技产业的租赁需求撑住了局面，上海在“以价换量”中慢慢筑底，广州则还在消化供应洪峰。四个城市，四种节奏，但共同的关键词只有一个：去化。

免责声明

指点网对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。文章仅个人观点，不应作为投资依据。读者应详细了解所有相关投资风险，并请自行承担全部责任。内容和图片如有侵权请联系我们，指点网将根据相关法律法规的规定，删除相应内容。