来源：Shirlley NorthStar酒店管理顾问公司 侵删

收购酒店，最终看的是资产价值

近几年，酒店行业听到最多的声音就是：酒店越来越难做。

投资规模大，回报周期长，运营成本持续上涨，再加上酒店需要不断进行翻新改造。

特别是奢华酒店，投资金额通常达到10多亿元甚至更高。

所以很多人会问：现在这样的市场环境下，还有人愿意投资酒店吗？但今年以来，市场上仍然有长期资本在寻找优质酒店资产。

而且，他们关注的并不是普通酒店。

更多集中在：一线城市、核心地段、国际奢华品牌酒店。

这些投资人中，既有长期投资经验丰富的家族企业，也有大型国企、城投平台以及其他产业资本。

这让我想起几年前我们写过的一篇文章：《为什么投资人愿意投资酒店？》几年过去，酒店行业经历了市场变化，但真正长期关注酒店资产的人，并没有离开。

只是他们看酒店的角度，已经发生了一些变化。

01不同投资人，看重酒店的价值并不一样

投资人投资酒店的目的，并不完全相同。

有些企业投资酒店，是希望获得长期稳定的现金流。

一些企业，在主营业务受到周期影响时，旗下酒店业务依然能够保持相对稳定的经营表现和现金流，成为企业资产组合中的重要组成部分。

也有一些企业家，在外地发展多年以后回到家乡投资商业综合体，其中酒店成为整个项目的重要业态。

还有一些家族企业投资人，更关注长期资产配置。

对于很多经营多年的企业家来说，除了企业经营本身，也会考虑：未来希望给下一代留下什么样的资产？

企业经营会受到行业变化影响。

但一线城市核心区域的优质物业，本身具有稀缺性。

如果是一家位置优越、经营成熟的酒店，它不仅可以产生经营现金流，也可以成为家族长期持有的资产。

而大型国企、城投平台关注酒店的逻辑又有所不同。

除了经营收益，他们还会关注：城市功能提升；区域商业配套；优质经营性资产储备；未来资产运营和资本运作空间。

所以，同样是一家酒店，不同投资人看到的价值并不一样。

有人看现金流

有人看资产价值

有人看长期配置

有人看未来资本运作可能

02为什么长期资本关注一线城市奢华酒店？

很多人看酒店，第一反应是：

今年收入多少？利润多少？投资多久可以回收？但投资人考虑的问题会更多。

一家一线城市核心区域的奢华酒店，本质上包含几个价值：

首先，是经营现金流。酒店每天运营，可以产生持续收入。

其次，是核心物业价值。好的城市位置越来越稀缺。

再次，是长期资产价值。一座成熟运营的奢华酒店，也是一项经营性不动产资产。

特别是一线城市核心区域，能够满足奢华酒店建设条件的物业，并不是随时可以复制。

今天如果重新寻找土地、建设同等级别的酒店，成本和机会已经完全不同。

因此，一些长期资本关注的，并不仅仅是一家酒店今年赚多少钱。

他们更关注：这项资产未来十年、二十年的价值。

03市场调整期，为什么反而出现投资机会？

过去几年，酒店市场经历了较大的调整。

部分酒店经营承压，一些业主也开始重新考虑资产配置。

但从投资角度看，市场变化并不意味着所有资产都失去价值。

相反，调整期往往更需要重新判断资产本身。

对于长期投资人来说，重要的不是市场情绪，而是：

这个城市有没有长期发展价值？

这个位置是否不可复制？

这个物业是否具备长期竞争力？

这个酒店未来是否还有提升空间？

真正优质的资产，往往不是在所有人都关注的时候才有机会。

04好酒店，不一定是好投资

好酒店和好投资，是两回事。

一家酒店可以拥有：很好的品牌；很好的位置；不错的经营表现。

但如果投资价格与未来价值不匹配，也不一定是一项好的投资。

反过来，一些酒店目前经营还有改善空间，但如果资产基础好、长期价值明确，也值得深入研究。

所以酒店投资不能只看：品牌；平均房价；入住率；短期利润。更重要的是综合判断：

酒店未来能够产生多少稳定现金流

未来需要投入多少资金

物业本身有没有长期价值

按照当前交易条件，是否值得长期持有

投资人买的，从来不只是一个酒店品牌。

而是一项能够穿越周期的优质资产。

05酒店资产买入只是开始，长期价值还需要资产管理

酒店投资不是交易结束，而是资产管理的开始。

一线城市奢华酒店本身具有较高资产价值，但后续仍然需要专业的资产管理。包括：

品牌关系维护

经营效率提升

CAPEX规划

资产状态管理

NOI提升

同样一项资产，不同的管理方式，最终价值可能完全不同。

资产决定基础。资产管理决定最终价值。

06寻找符合条件的一线城市酒店资产

今年以来，我们持续接触酒店资产交易机会，也协助部分长期投资人寻找合适项目。

目前投资机构关注的方向主要包括：

北京、上海、广州、深圳一线城市+新一线城市杭州

核心区域国际奢华品牌酒店

已经开业运营、产权清晰、物业条件优质的成熟资产

如果酒店目前经营还有提升空间，也可以进一步研究。

投资金额不是最主要的问题。关键还是项目本身是否具备长期投资价值。

如果有酒店业主正在考虑资产出售，欢迎与我们联系交流。

我们会从投资人的角度，对项目进行初步分析，包括：资产条件；经营表现；未来投入；长期价值。

市场上有愿意投资酒店的资金，也有不少酒店资产在寻找买家。

真正难的，是好资产和长期资金，能不能在一个双方都能接受的价格上遇到。

对投资人来说，真正值得寻找的，从来不只是“好酒店”，而是价格合理，并且值得长期持有的好资产。

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