购买商铺或写字楼的最低首付门槛，从过去通常的50%降至了30%，一笔200万元的商铺投资首付款可以直接减少40万元。

中国人民银行、国家金融监督管理总局1月17日联合发布通知，将商业用房购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%，覆盖商铺、写字楼、商住两用房等。

此次政策调整是对房地产市场供求关系新变化的回应，意在支持构建房地产发展新模式。在此之前，全国绝大多数城市商业用房的贷款最低首付比例通常为50%，部分银行或特定项目甚至达到60%。

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政策背景

央行这次调整商业用房贷款政策，直接剑指当前商办市场库存高企的现实。

商业地产的去库存问题已经积累多年，国家统计局最新数据显示，截至2025年11月末，办公楼待售面积5234万平方米，商业营业用房待售面积更是高达14105万平方米。

这个数字意味着什么？如果按同期销售面积计算，办公楼需要30.4个月才能卖完现有库存，商业营业用房则需要33.2个月。

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首付降低

从50%降至30%的首付比例调整，直接降低了购房门槛。对于投资者而言，这意味着一笔200万元的商铺投资，首付款可以直接从100万元减少到60万元，减少了40万元的初始资金压力。

商业用房主要包括商铺与写字楼两大类，其去库存进展长期滞后于住宅市场。较高的资金门槛此前抑制了中小投资者与企业用户的购房意愿。

一位房地产行业分析师指出，商业用房在房企库存商品房中占比约20%—30%，去化缓慢一直是企业资金回笼的堵点。

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政策组合拳

值得注意的是，这次商业用房首付比例下调只是近期房地产政策“组合拳”的一部分。

在1月15日的国新办新闻发布会上，央行副行长邹澜就已经宣布了两方面政策措施：一方面是下调各类结构性货币政策工具利率；另一方面就是将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%。

央行同步下调了各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点。各类再贷款一年期利率降至1.25%，其他期限档次利率同步调整。

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市场反应

这一政策调整对于不同类型的购房者影响各不相同。对资金敏感的中小商户和初创企业可能受益最为直接。

市场人士认为，短期来看，首付比例下调将明显降低购房门槛，激发部分观望需求入市。尤其在一二线商业活动活跃的城市，去库存进程有望提速。

不过，商业用房的去库存与住宅市场有着本质不同。商业项目很难仅仅通过降价、降成本、降门槛等方式快速消化，更重要的是主动完成结构调整。

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地方差异

30%是一个全国性的“最低”首付款比例标准，各地实际执行将会存在差异。

根据政策通知，中国人民银行各省分行、国家金融监督管理总局各省级派出机构可以根据辖区各城市政府调控要求，按照因城施策原则，自主确定辖区内各城市的最低首付款比例下限。

部分城市在此之前已经推出了针对商业用房的激励政策。例如武汉对购买新建商办类房屋的，按契税实缴额度给予50%补助；南宁对购买商办项目超100平方米的给予1万元购房补贴。

商业地产专家建议，政策落地应当“因城施策”。库存高、去化慢的城市可以按照30%最低首付执行，而一线城市核心区则可维持40%—50% 的比例，以平衡去库存与防风险的关系。

随着新政策发布，一些房地产中介已经开始更新宣传资料，强调“首付门槛大幅降低”的优势。在某个房产交易平台，销售人员表示，尽管目前北京二手商业用房仍无法贷款需全款购买，但新房已开始按新政策执行。

办公楼和商业营业用房消化周期仍长达30.4个月和33.2个月，压在开发商和地方财政上的库存负担。

商业地产市场的根本复苏仍取决于消费与服务业持续增长、就业市场稳定以及企业扩张意愿提升。降首付只是第一步，真正激活市场需要实体经济的全面回暖。