老商场“改头换面”撑起新开业项目的半边天

曾以为要被淘汰的旧商场，正以意想不到的方式焕发新生。

2025年上半年，全国新开业的集中式商业项目（购物中心+独立百货）超过120个。其中，有接近40个是由老旧商场、百货改造而来的存量项目，占比超过三成。仅在6月份，存量改造项目的占比甚至首次超过新建项目，达到了六成以上。

这让许多曾被认为即将“过时”的商业项目，重新回到了城市商业地图的中心位置。

01 市场转折：从“增量扩张”到“存量焕新”

国内商业地产平台指点网表示商业地产市场的风向在2025年发生了明显转变。从全国来看，上半年整体开业量比2024年同期下降了9.2%，创下近五年来的新低。

市场不再盲目追求新项目的数量和规模，谨慎、稳健和精细化运营成为了新常态。

在这一背景下，通过改造盘活现有老旧物业，比新建一个项目更受青睐。

据指点网统计，全国一、二线城市楼龄超过十年的老旧商业物业占比已超过50%。在商业发展更早的北上广深等一线城市，核心区域的“高龄”商业面积更是超过2亿平方米。庞大的存量，为改造提供了巨大的空间。

02 改造之路：并非易事，成功者有何秘诀？

然而，存量改造并非简单的“翻新装修”。美林商旅集团常务副总裁武斌坦言，许多旧改物业转型购物中心后“昙花一现”，开业火爆一两年后便迅速陷入低迷，空置率重新升高。

改造的挑战是多方面的：前期定位同质化、硬件设施老化、客流枯竭、运营成本高企都是难题。

一个成功的案例是广州的“美林M·LIVE天地”。它的前身是一个经营不善、长期闲置的“国际空间饰品采购中心”家居卖场。

其转型成功的关键在于“先行动，先做到60分”，而非追求一步到位的完美。项目抓住了区政府引入宜家的契机，并随后与山姆会员店深度联动。

运营团队每周与山姆进行联合巡检，解决实际问题，最终使该店成为山姆体系内客流和销售额的标杆。

03 冰火两重天：一边是老商场重生，一边是新项目遇冷

存量改造项目焕发新生的同时，不少新建或缺乏特色的商业项目则陷入困境，市场分化加剧。

在浙江绍兴，部分商业综合体的境遇可谓“冰火两重天”。开业仅两年的旭辉商业综合体，出现了商铺大面积关闭、客流稀少的现象。一位住在附近的年轻顾客表示，她宁愿开车去更远的主城区商圈，因为那里“选择多、人也多、热闹”。

即便是经营了15年的老牌商场世茂广场，主力百货撤场后也经历了客流下滑。

与之形成鲜明对比的是，由旧厂房改造而来的“绍兴天地”，凭借餐饮集群、娱乐矩阵以及持续的特色活动，日均客流量稳定在7万人次以上。

04 未来趋势：主题化与体验式商业成为破局关键

那么，什么样的改造和运营才能抓住未来的消费者？答案是深度主题化和体验式融合。

数据背后是消费逻辑的变迁。如今的消费者不再满足于单纯的购物，他们追求健康、体验和个性化的服务。

商业项目也朝着更细分、更融合的方向发展。2025年上半年开业的项目中，出现了众多令人耳目一新的尝试：

主题鲜明：如聚焦二次元文化的上海、重庆等地的主题商场，以及针对女性、银发族等特定客群的商业体。

业态融合：将公园、艺术、文旅与商业结合的“复合型商业”成为新范本。例如，南京玄武招商花园城融合了城市生态公园，深圳K11 ECOAST则致力于打造滨海文化艺术综合体。

仲量联行的报告也印证了这一趋势，购物中心内健身运动、医疗健康、宠物服务等体验和服务类业态占比显著提升。

05 区域分化：三四线城市面临更大挑战

商业活力的区域分化同样明显。新开业项目高度集中在经济发达地区，华东、华南、华北三大核心经济圈的开业量合计占比高达71%。

资源、资金和优秀的运营商都在向这些高能级城市聚集。

与此同时，部分三四线城市的商业地产正面临严峻考验。有行业数据显示，部分三四线城市的购物中心空置率已经突破了20%。

造成这种现象的核心原因是供给过剩和同质化竞争。当商业项目快速增多，而人口和消费力的增长跟不上时，有限的客流就会被过度分散。

专家指出，未来缺乏明确定位和独特运营模式的区域型商业体，将很难与头部商圈竞争。

在北京，由旧永旺商城改造而来的超极合生汇西区开业头三天，客流量就超过了74万人次。而在绍兴，一些曾经辉煌的商场正为客流发愁。

商业世界的新陈代谢从未停止。当城市告别大拆大建，存量改造与精细化运营就成为商业地产下半场的核心命题。