全国办公楼开发投资额同比下滑超两成，销售数据也未能扭转跌势，但当月重点城市租金却出现近5%的环比增长。

清晨的阳光照进上海杨浦区云际尚浦双子塔，豆包科技的员工正陆续走进新租赁的4万平方米办公空间。这家字节跳动旗下的人工智能企业，在2025年下半年签下了上海年内最大的写字楼租赁合同。

与此同时，北京中关村的写字楼空置率已经降至全市最低水平，而在三四线城市，国际灵活办公品牌正加速布局，河北辛集、福建宁德、湖北鄂州等地政府主动寻求与国际品牌合作，希望通过引入高品质办公空间提升城市营商环境。

01 投资销售持续遇冷

2025年1-10月，全国办公楼市场投资与销售两端仍然面临压力。

开发投资额累计2775亿元，同比下滑了20.2%；销售额累计2234亿元，同比下跌9.2%。与1-9月的数据相比，这两项指标的同比跌幅还在进一步扩大。

这意味着开发企业和投资者仍保持着高度谨慎的态度，市场信心尚未得到有效修复。

建设层面也呈现出分化特征。同期办公楼新开工面积累计1209万平方米，同比下滑22.8%。这意味着未来2-3年，市场新增供应将显著缩减，办公楼的供应高峰已近尾声。

02 租赁市场出现转机

与投资销售端形成对比的是，租赁市场开始释放回暖信号。

2025年10月，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京、武汉这八个重点城市的办公物业平均租金环比大幅回升4.69%。

这一涨幅较9月0.5%的涨幅明显扩大，且租金环比上涨的城市数量从4个增加至6个。这表明租金回暖已从局部试探转向更广范围的市场共识。

在北京，科技中心区域的去化情况尤为突出。中关村空置率已降至全市最低，一些头部科技企业上半年集中释放了大面积租赁需求。

03 需求结构悄然改变

市场上，科技与金融企业正在成为租赁需求的双引擎。

2025年1-9月，科技、金融、专业服务三大行业构成了写字楼租赁需求的主力，三者统计租赁单数合计占比达到63.95%。其中，科技行业以27.9%的占比稳居需求榜首。

豆包科技在上海租赁4万平方米办公空间，主要用于其在人工智能领域的业务拓展和技术研发。这类科技企业的扩张需求成为市场的重要支撑。

在北京，TMT行业保持着需求首位，占比高达31%，以算力为核心支撑的系统解决方案、人工智能、大数据云计算及游戏类企业持续活跃。金融行业也在缓慢回升，新租数量环比上涨15%。

04 城市间的市场分化

不同城市的办公楼市场呈现出明显分化。

从租金水平看，北京、深圳和上海稳居第一梯队。2025年10月，这三座城市的租金单价分别为每天每平方米4.18元、3.57元和3.41元。

在第三季度，北京和上海甲级写字楼市场的空置率已出现轻微改善。北京甲级写字楼市场表现尤为突出，是四大一线城市中唯一空置率同比及环比均改善的城市。

而广州和深圳的空置率水平仍未出现改善信号，环比分别上升了0.9个百分点和1.2个百分点。区域间的市场表现差异明显。

05 供需关系的再平衡

市场正在经历从“增量扩张”到“存量提质”的转变。

当前市场深度调整，尤其是新开工面积的收缩，实际上是市场出清、迈向供需再平衡的必经阶段。随着2025年供应高峰过去，市场供需矛盾将逐步缓解。

新开工面积的大幅下滑意味着未来新增供应压力将显著减轻。这不仅为租金真正企稳创造了有利条件，也使行业竞争焦点从新增项目追逐，转向存量资产的运营提升、功能重构与去化能力建设。

对于租户而言，当前仍然是成本优化的窗口期。对业主而言，则更需要聚焦产业招商与存量运营，通过引入科创、金融等优质企业来提升租金韧性，而非单纯依赖降价去化。

在北京中关村，老旧办公楼正在被逐渐淘汰，而近一两年入市的新项目为这片区域提供了稀缺的全新办公选择。

写字楼业主们正回归理性，积极构建多元化运营策略，寻求“第二增长曲线”。他们更加重视现有租户的续租留存，通过提供更优惠的续约条款来稳定楼内租户。

随着新开工面积缩减导致的供应压力逐渐消退，中国办公楼市场正在寻找新的平衡点。