2025年12月3日——在连续抛售超50座万达广场后，万达集团首次启动核心资产回购计划。12月2日，山东烟台芝罘万达广场完成工商变更，新华保险旗下坤华股权投资基金与坤元辰兴投资管理咨询有限公司退出股东行列，万达商管全资子公司上海万达锐驰企业管理有限公司重新成为唯一股东。这一“卖后赎回”的戏剧性操作，标志着万达轻资产战略进入新阶段，也为中国商业地产行业释放出关键信号。

从“断臂求生”到“战略回马枪”：债务压力下的资本腾挪

万达的资产抛售始于2023年，为应对对赌协议爆雷与流动性危机，王健林开启“卖卖卖”模式：2023-2024年累计出售30座万达广场，2025年初更以500亿元打包转让北京、上海、广州等48座核心项目予太盟投资、腾讯、京东等资本联盟。此次回购的烟台芝罘万达广场，正是万达2024年7月出售给新华保险系资本的9座项目之一。

“短时间卖出买进，本质是万达的‘战略性拆借’。”地产行业分析师指出，2024年万达商管短期债务达439.74亿元，有息负债总额1725.33亿元，通过密集出售重资产回笼资金、降低负债率，同时保留运营权维持收益，是万达在行业寒冬中的生存法则。截至2025年9月，万达系境内债已清零，仅剩4亿美元海外债，债务压力大幅缓解，为资产回购创造条件。

新华保险与万达的“双赢实验”：险资入局商业地产新范式

接盘方新华保险旗下坤华基金在此次交易中扮演关键角色。作为新华保险与中金资本联合设立的100亿元不动产基金执行平台，坤华自2024年1月成立后迅速展开布局：2024年全年收购万达广场9座，2025年再揽5座，累计持有14座万达广场，认缴出资额超30亿元。

“坤华与万达的交易是险资与商业地产运营商的深度绑定。”业内人士分析，新华保险通过坤华基金获得优质不动产的长期稳定收益，同时借助万达的运营能力保障资产增值；万达则通过股权转让快速回笼资金，且未丧失核心运营收益权。以烟台芝罘万达广场为例，其2010年开业，年均客流量超千万，成熟度极高，新华保险持有期间可享受“保底租金+流水抽成”的稳定回报，而万达回购后仍可通过管理费获取收益，形成“所有权与运营权分离”的轻资产闭环。

行业风向标：轻资产转型下的“资产轮动”逻辑

万达的“卖后赎回”并非孤立事件，而是中国商业地产行业轻资产转型的缩影。近年来，受医保支付改革、人口结构变化等因素影响，医院、商业地产等重资产领域均面临转型压力。万达的案例显示，企业正通过“资产轮动”优化资本结构：

短期变现纾困：通过出售核心资产快速回笼资金，降低负债率。万达2025年出售48座广场后，负债率从79%降至53%，但代价是年租金收入减少60亿元。

长期运营留权：保留品牌与运营权，通过管理费、抽成等方式持续收益。万达商管仍负责48座广场的运营管理，净收益抽成比例达30%。

战略资产回购：在财务压力缓解后，择机回购优质资产，巩固核心布局。烟台芝罘万达广场的回购，或因项目运营成熟、区域战略价值突出。

“这类似于‘资产证券化’的逆向操作。”经济学家指出，万达通过股权转让将重资产转化为可流动的金融产品，吸引险资、产业基金等长期资本接盘，既分散风险，又为未来回购或资产重组预留空间。

未来挑战：轻资产模式的“双刃剑”效应

尽管万达的转型初见成效，但挑战依然存在。自持物业减少后，标准化运营能力面临考验：2024年万达租金收缴率从99%降至94%，部分项目因运营权变更导致商户流失。此外，坤华基金等资本方的收益预期与万达的长期战略能否持续契合，仍是未知数。

“万达的回购能否形成趋势，取决于两个条件。”上述分析师认为，一是万达需持续优化债务结构，确保现金流稳定；二是需证明轻资产模式下的运营效率与品牌价值不受影响。若烟台芝罘项目回购后运营数据向好，可能引发更多核心资产回购，标志着万达真正走出债务深水区。

结语：商业地产的“轻与重”之辩

万达的“卖与赎”，本质是中国经济从高速增长向高质量发展转型的微观映射。当重资产不再是安全的“避风港”，企业必须在“轻”与“重”之间寻找平衡：通过资产轮动降低风险，通过运营能力创造价值，通过资本合作实现共赢。烟台芝罘万达广场的回购，或许只是一个开始——在商业地产的存量时代，如何用“轻”的智慧盘活“重”的资产，将是所有参与者必须回答的命题。