证监会的一纸公告，让普通人成为商业地产“小股东”的愿望即将成真。

11月28日，中国证监会发布了《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，正式启动商业不动产REITs试点。

根据这份公告，商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金。

01 试点启动

11月28日晚，中国证监会发布了《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，向社会公开征求意见。

这份公告的反馈截止时间为2025年12月27日。与此同时，沪深交易所的配套规则修订、系统改造和试点项目培育等工作正在紧锣密鼓地推进。

这次试点的推出被视为“水到渠成”之举。清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任周以升指出，中国公募REITs市场运行平稳，投资者日益成熟，为试点奠定了坚实的制度、市场和生态基础。

02 REITs是什么？

用通俗的话说，REITs就是把一栋栋大型的商业不动产，如商场、写字楼等，变成人们可以轻松买卖的基金产品。

普通人通过购买这些基金份额，就能成为商业地产的“小股东”，赚取租金收益。对于持有这些地产的开发商来说，这种方式能帮助他们快速盘活资金，实现资产变现。

REITs起源于1960年的美国，时任美国总统艾森豪威尔为了缓解住宅市场供需问题，签署批准了一项立法，创造了这种将不动产和股票投资相结合的新型投资方式。

03 市场背景

我国商业不动产存量规模庞大，具有通过REITs进行盘活的内在需求。

根据欧洲公共房地产协会的数据，截至2025年三季度，中国全市场商业不动产规模为5.93万亿美元，约合人民币42万亿元。北京大学光华管理学院REITs课题组测算，我国公募REITs市场空间超10万亿元。

传统房地产的“高负债、高杠杆、高周转”模式已难以为继，推出商业不动产REITs是构建房地产发展新模式的重要一环。这一举措有助于打通商业地产的“投融管退”闭环，降低企业杠杆率，防范化解风险。

04 与基础设施REITs的区别

我国公募REITs市场从基础设施领域起步，如今即将扩大到商业不动产领域。

目前市场上已有12只已上市的消费基础设施REITs，主要限定在百货、购物中心等具有公益属性、服务民生的商业资产。而未来的商业不动产REITs概念更广，可能进一步涵盖写字楼、酒店、服务式公寓等更多元化的业态。

基础设施REITs和商业不动产REITs两套试点是并行的，各有侧重点。两者在资产属性、管理安排、风险收益特征等方面均存在差异，其中商业不动产REITs更加商业化和市场化。

05 市场现状

经过五年探索实践，我国REITs市场稳步发展。截至2025年11月27日，已上市的77只REITs融资金额为2070亿元，总市值2201亿元。

市场运行平稳有序，2024年以来，中证REITs全收益指数上涨22.46%。消费基础设施REITs板块表现尤为突出，自上市以来涨幅达到44.6%，今年以来涨幅高达31.2%。

从投资者结构来看，券商、保险是目前公募REITs最主要的投资机构。参与首批公募REITs投资的泰康资产认为，REITs是险资扩大不动产和基础设施领域投资的重要机会。

06 制度设计

这次发布的《公告》主要包括四方面内容：产品定义、基金注册及运营管理要求、压实各方责任以及强化监管责任。

南开大学金融发展研究院院长田利辉表示，此次制度设计的亮点在于“明确边界+压实责任”。将优质商业不动产纳入公募REITs范围，同时在底层资产筛选、现金流要求等方面延续成熟框架，实现创新与稳健的平衡。

《公告》要求基金管理人、基金托管人及其他专业机构按照相关规定和约定履职尽责，严格遵守执业规范和监管要求。中国证监会及其派出机构将依法依规履行商业不动产REITs监管和风险监测处置等职责。

07 分红与收益

公募REITs的收益分配受严格制度约束，必须将绝大部分可分配利润以现金形式定期派发给投资者。多数公募REITs每年度进行多次分红。

从去年全年分红情况来看，华夏和达高科REIT和华夏合肥高新REIT于2024年共分红了5次，中金山东高速REIT、嘉实京东仓储物流REIT等6只REITs均分红了4次。

理论上，更具市场化特性的商业不动产REITs，可能比那些公益属性较强、现金流稳定的基础设施资产有更高的分红派息率，以补偿其承担的风险。但也有观点认为，具有较高增长率的特定商业不动产资产类型完全有可能吸引投资人接受较低的当期分红。

08 未来展望

中国证监会、沪深交易所等部门正在抓紧做好商业不动产REITs系列准备工作。

交易所后续将就相关系列规则启动市场意见征询工作，面向业内进行定向调研。同时，针对商业不动产REITs的产品特点，各单位将同步对现有系统进行小幅度的适应性调试与局部优化。

业内人士预计，很快就会有商业不动产REITs向证监会和沪深交易所提交申报。仲量联行评估咨询服务部中国区总监熊建平表示，我国商业不动产REITs试点的启动是资本市场深化改革的关键一步。

随着配套规则修订、系统改造和试点项目培育等工作紧锣密鼓地推进，商业不动产REITs试点落地已进入倒计时。

这不仅是资本市场的一项创新，也是推动房地产行业从“开发销售”向“持有运营”模式转型的关键一步。当商场、写字楼等重资产转化为普通人可以买卖的基金产品时，一个更加多元和健康的房地产市场新生态正在悄然形成。