尽管租赁需求有所回暖，但北京的顶级写字楼市场在2025年仍未走出低迷。租金水平一降再降，空置率居高不下，成为了市场当下的真实写照。
租金“以价换量”
已跌至多年低点
为了留住老租户、吸引新客户，写字楼的业主们不得不继续“以价换量”。多家机构数据显示，2025年第三季度，北京甲级写字楼的平均租金仍在持续下探。戴德梁行报告称，全市租金环比下降2.9%，降至每月每平方米215.51元。第一太平戴维斯和莱坊的数据也显示，三季度租金环比跌幅在2.0%至2.1%之间。高力国际此前指出，年初的租金降幅更大，一季度环比下降3.2%，同比降幅高达16.3%，租金水平已回调至多年前。
空置率维持高位
去化压力仍在
与租金同步承压的还有空置率。虽然市场已连续多个季度实现净吸纳量为正（即租出的面积大于退租的面积），但空置率绝对值依然处于高位。根据第一太平戴维斯的数据，三季度末全市甲级写字楼平均空置率为19.0%。世邦魏理仕的报告则显示，整体办公楼空置率为19.7%。高力国际在年中时曾指出，市场空置率连续多个季度稳定在20%左右。戴德梁行的数据相对乐观，其报告显示，得益于前三季度持续的存量去化，全市空置率较2024年底下降了1.8个百分点，至16.5%。
需求有亮点
但整体仍显疲软
市场并非没有积极信号。租赁需求正呈现出明显的结构性特征。以人工智能为代表的科技互联网（TMT）、金融以及专业服务业，成为了支撑市场去化的主力军。尤其是中关村区域，受益于科创企业的扩张，上半年净吸纳量突破6万平方米，去化速度创下历史记录。金融街和丽泽商务区也因金融、国央企的稳定需求，成为市场去化的核心区域。
然而，这些亮点不足以掩盖整体需求的疲软。高力国际分析认为，宏观有效需求不足仍是系统性难题。当前的租赁活动高度集中在企业“搬迁”上，而非全新的扩张需求。许多企业为了控制成本，选择搬回自有物业，或者在同一区域内更换性价比更高的办公室，这虽然带来了表面的交易活跃，但并未给市场带来净新增需求。
未来
供应放缓或带来喘息之机
对于后市，机构的看法谨慎中带着一丝期待。一个有利因素是，未来一段时间新增写字楼的供应将大幅减少。戴德梁行和第一太平戴维斯均指出，2025年第四季度预计没有新项目入市。世邦魏理仕也预计，未来6个月仅有一个全新项目交付。供应压力的缓解，为空置率的小幅回落创造了条件。
但租金可能仍将承压。戴德梁行预计，迫于业绩压力，业主在四季度可能提供更多优惠，租金和空置率将进一步下调。高力国际同样认为，租金下行的趋势短期内难以逆转。市场真正企稳，仍需等待更加强劲且持续的新增办公需求出现。未来，那些拥有优势产业集聚、配套设施完善的区域和优质楼宇，或将率先看到企稳的曙光。
