今日国内商业地产新闻
今日要点速览
广州圆大厦法拍无人报名，将于近期二次挂拍，起拍价或下调
华润万象生活成功配售 4950 万股，募资20.61 亿港元，长线投资者占比近60%
宝龙地产ABS 违约，涉及本金7.21 亿元及利息4138.98 万元
商务部等五部门支持商业地产发行 REITs，《城市商业提质行动方案》落地
观点指数发布2025 年度商业地产表现报告，华润万象生活、恒隆地产、印力集团领跑
一、土地市场动态
福州马尾区将于12 月 2 日拍卖两宗地块：总面积31.75 亩，起拍价8820 万元。其中21 亩商业用地起始楼面价4956 元 /㎡
南京高淳挂出一宗商业地块：出让面积2868㎡，容积率上限2.2，挂牌起始价425 万元，将于近期拍卖
二、重点项目交易与运营
广州圆大厦（“铜钱大厦”）法拍无人报名：原计划11 月 13—14 日公开竞价，截至11 月 11 日报名人数为0，将启动第二次挂拍；起拍价13.6 亿元（评估价近17 亿元的八折），保证金6798 万元；核心资产为总建筑面积约 **10.5 万㎡** 的圆形建筑
华润万象生活成功配售：华润置地于11 月 13 日公告配售4950 万股，配售价41.7 港元 / 股，募资净额20.61 亿港元；认购倍数达4 倍，长线投资者获配近60%
宝龙地产ABS 违约：旗下 “东亚前海 - 宝龙地产商业一号 ABS” 因底层资产经营收入不及预期，未能按期兑付回售本金7.21 亿元及利息4138.98 万元
三、行业荣誉与研究发布
观点指数发布2025 年度商业地产表现报告：华润万象生活、恒隆地产、印力集团领跑；存量盘活、轻资产运营、商文旅融合成为破局关键词
“表现力指数・2025 年度商业地产表现” 授牌典礼于11 月 12 日在观点商业年会上举行，多家企业获表彰
四、政策支持与金融创新
商务部等五部门联合发布《城市商业提质行动方案》：支持符合条件的商业地产项目发行 REITs，为城市商业提质提供长效融资支持；强调商旅文体健融合，鼓励特色商业街区创新发展
“十五五” 规划明确推动房地产高质量发展：加力实施城市更新、优化存量商品房收购、推动好房子建设，为商业地产存量盘活提供政策保障
五、市场趋势与行业动态
存量盘活加速：预计 “十五五” 期间一线城市30 年以上楼龄商办物业将超2 亿㎡，其中约 **40%** 处于低效运营（空置率 > 15%），改造需求激增
大宗交易活跃：上海三季度商办大宗交易17 宗，总金额149.7 亿元，环比上涨78.1%；代表性交易包括博华广场 108 亿元股权转让
行业分化明显：约1/3消费赛道实现增长，零售物业表现优于写字楼；上海 C.P 静安调改后零售额同比增49.6%，租金增27.9%
六、项目开业与品牌动态
龙湖西安长乐天街将于11 月 14 日开业：引入近300 家品牌，为西北首个天街 TOD项目
长沙永旺梦乐城湘江新区店将于11 月 27 日开业：租赁面积约7.4 万㎡，为区域商业新地标
北京湾里国际商业综合体（湾里・王府井 WellTown）定于12 月 26 日开业：引入500 余品牌，首店占比 51%
上海前滩太古里北扩项目启动招商
继2021年一期开业后，前滩太古里北扩地块正式进入招商阶段，规划新增约8万㎡商业空间，定位“年轻家庭与品质生活”，引入首店比例超40%。项目预计2026年中开业，将联动前滩中心、太古汇形成浦东核心商圈新矩阵。
成都SKP二期“公园+商业”模式落地
成都SKP二期宣布引入“立体生态商业”概念，地上部分规划屋顶花园、空中连廊，地下连通一期形成“双首层”动线。项目聚焦“高化+奢侈品+首店”，已确认LVMH旗下3个新品牌西南首店入驻，预计2026年底开业。
广州北京路商圈改造升级完成
历史文化街区北京路完成二期改造，新增骑楼连廊、非遗文化展厅及24小时活力街区，引入国潮品牌集合店、老字号创新店超50家。改造后商圈日均客流量恢复至疫情前120%，年轻客群（18-35岁）占比提升至65%。
写字楼与大宗交易：核心城市韧性显现
北京Q3甲级写字楼净吸纳量回升
据世邦魏理仕（CBRE）数据，第三季度北京甲级写字楼净吸纳量达12.3万㎡，环比增长87%，科技、金融行业为主要需求来源。中关村、望京区域空置率降至18.7%（同比下降2.1个百分点），头部互联网企业启动年度续租，租金企稳信号明显。
深圳前海一宗商办用地溢价成交
深圳土地交易中心公告，前海桂湾片区一宗1.8万㎡商办用地被某央企背景房企以18.6亿元竞得，溢价率12%。地块要求配建20%办公面积用于总部企业，且需引入至少1家世界500强区域总部，反映前海商办市场长期信心。
政策与规划：促消费与转型导向
商务部推动“城市一刻钟便民生活圈”扩容
商务部近日印发通知，要求2025年底前，全国80%的社区完成便民生活圈建设，重点补齐餐饮、零售、社区服务等商业短板。多地已响应，如杭州计划新增社区商业中心50个，成都试点“商业微更新”改造老旧小区底商。
上海出台“商文旅融合”扶持政策
上海市商务委联合文旅局发布《关于促进商业空间与文旅消费融合发展的实施意见》，对改造为“商业+展览”“商业+演艺”的项目给予最高500万元补贴，并鼓励商场引入博物馆、剧场等业态，推动“日间购物+夜间文化”消费场景。
企业动作：跨界与数字化加速
华润万象生活签约多个轻资产项目
华润万象生活在港交所公告，近期签约南京河西新城、武汉光谷中心两个轻资产商业运营项目，管理面积合计15万㎡。至此，其轻资产在管项目占比提升至35%，战略重心从重资产开发向输出管理倾斜。
龙湖商业上线“智慧商圈”2.0系统
龙湖商业宣布全国在管商场全面接入AI客流分析、智能停车引导及会员精准营销系统。数据显示，试点商场通过该系统提升会员转化率20%，停车周转率提高15%，下一步将向第三方项目开放技术输出。
