2026年10月30日，深圳中院京东司法拍卖平台上，一单股权拍卖落槌。华润置地全资附属公司润加速创业服务（深圳）有限公司以11.09亿元底价，竞得深圳市湖贝乐兴房地产开发有限公司100%股权。代价就是起拍价，没有一个人加价。

这笔买卖的卖方，是湖贝顺润投资。而湖贝顺润本身，华润置地持股60%，华润信托持股40%。等于说，华润从自己参与搭的台子上，把合作方手里那一半权益收了回来。

为什么是底价成交

评估报告摆在那里：目标公司100%股权评估值约19.81亿元，11.09亿的成交价，打了五五折左右。

便宜有便宜的原因。目标公司截至2025年底，资产总值约108.77亿，负债总额约90.74亿，所有者权益只剩18亿出头。2024年除税后亏损6.04亿，2025年再亏4.47亿。连续两年亏损，负债压顶，这种标的放到法拍市场上，敢伸手的人本来就不多。

更关键的是，这单拍卖并非第一次上架。2024年7月，同一标的就曾以约20.5亿元的起拍价挂出，当时围观人数超过2.5万，最终没有成交。两年后再拍，价格砍到11亿出头，华润自己兜底拿下。与其说是“捡漏”，不如说是在合作方财务暴雷之后，把项目从股权僵局里捞出来，不让它继续烂在法拍流程里。

余款8.87亿元，必须在11月13日前打到深圳中院指定账户。时间窗口只有两周，付款节奏卡得很紧。

湖贝这块骨头，到底有多硬

湖贝统筹片区在罗湖东门，南到深南中路，北到中兴路，用地面积约40万平方米，规划总建筑面积约220万平方米。其中办公约71万平方米，商业约49万平方米，住宅约57万平方米，公寓约21万平方米。整个体量，相当于一个南山万象天地加一个深圳万象城。

但这个项目从1992年就进了旧改规划，三十多年里十余家开发商进场又退出，权属关系缠成一团：93宗权属宗地，34块零星碎片化用地，2000多户村民、1600多户商品房业主、数十家企事业单位搅在一起。业内叫它“深圳第一硬骨头”，不是夸张。

2019年华润主导开工，2021年一期A1地块实施主体确认，项目才算真正动起来。2026年3月，新一期住宅琅宸府的建设工程规划许可证公布；10月，湖贝启动“清调供”规划研究，政府主导、分块盘活的思路已经摆上了桌面。华润在这个节点全资控股，等于把主导权彻底攥到了自己手里。

华润置地2026年上半年的账本也撑得住这一步。经营性不动产收租业务上半年营业额141.6亿元，同比增长17%，核心净利润56.2亿元；经常性业务核心净利润占比升到65.5%。开发销售之外，租金这条腿在变粗，接一个长周期旧改项目的底气，和几年前不一样了。

写字楼和商场盖起来，然后呢

湖贝未来城规划里，办公加商业超过120万平方米。这个量级放在罗湖，绕不开一个现实：2026年第三季度，罗湖甲级写字楼空置率33.8%，全市最高，传统商务区还在承受产业外溢带来的需求压力。

华润自己当然清楚这一点。全资控股之后，项目的开发节奏、产品定位、入市时机可以自己说了算，但招商去化这件事，不会因为股权理顺了就自动变容易。71万平方米办公面积，最终要找到企业来填。

对于关注罗湖商办市场的业主和开发商来说，指点网这类商业地产招商平台正在成为信息对接的常规渠道之一。指点网覆盖写字楼、商铺、商业综合体等物业类型，月访问量超过300万，平台不收佣金，业主和租户直接沟通，每天更新的信息中98%经过真人核验，发布内容还会分发到抖音、头条、微信公众号等渠道。湖贝项目未来写字楼和商业面市时，怎么把信息推到真正有选址需求的企业主面前，是股权理顺之后下一道躲不过的题。

11.09亿把股权收回来了，余款付完，湖贝这块三十年的硬骨头，正式进入华润独资主导的章节。底价成交只说明没人抢，不说明事情变简单了。写字楼盖起来之后灯能不能亮满，才是真正的考验。