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业主在酒店收购和换牌的时候是常听到PIP这个词的。

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PIP是什么:

一份带品牌约束的物业改善计划

大多数人第一反应是不明白PIP是什么，其实PIP 是 Property Improvement Plan 的缩写，中文一般译成"物业改善计划"，也有译成"设施改进计划"的。它是一份列明某一家具体酒店必须完成的物理改造范围的报告。例如它通常包括六年的软装修、十二年的硬装修以及十八年的超大规模或完全翻新。PIP 这个词来自国际品牌的合同体系。国内品牌的加盟和委托管理合同里也有同类的改造义务，只是文件名称和流程差别不小，具体要看你手里那份合同怎么约定。

大家很容易把PIP看成一份装修要求，它的框架看起来也确实和装修清单很像，比如客房家具、走廊地毯、大堂灯具等逐项列举出来。PIP和普通翻新有什么区别呢？普通翻新是由业主根据经营的需求来决定更新哪里；如果是品牌酒店或者是准备更换品牌，PIP 则多了一层品牌约束，品牌会对物业设施有一定的标准和要求。比如同样是换家具，业主自己决定换，可能是普通翻新；品牌方提出必须更换，并纳入验收范围，这就可能就是 PIP 的一部分。

PIP 也不等于品牌标准本身。品牌标准是统一规则，PIP 是针对某个项目形成的特定执行方案。它也不完全等于收购整改清单，后者还可能包含结构安全、设备老化、法规风险等其他问题。

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什么时候会用到PIP:

四类触发场景与文件内容

通常来说会有以下这四种情况：

①最常见的一个是酒店转让交易。在资产或股权转让的审批环节做一次现场检查，把结果写成 PIP，作为同意转让品牌授权的前提条件。买方在交割当天接手的，除了这栋楼，还有一份带期限的改造义务。

②酒店更换品牌也会触发，范围通常最大。从 A 品牌换成 B 品牌，等于按 B 的现行标准把整栋楼重新审核一遍，机电、公共区域、外立面都可能进入改进范围。

③酒店经营续约。特许经营协议的期限一般在十五到二十年之间，到期续签，品牌方按当下标准重新检查。十几年前的标准建起来的酒店，续约时的 PIP 通常是一家酒店全生命周期里最大的一笔资本开支。

④物业质量评估未通过，品牌方会做酒店内部评分，分数长期低于酒管标准值时，可能物业中途就会收到一份品牌的PIP。但这一类占比相对比较少。

PIP文件包括哪些内容

PIP 并没有一个统一的模板，通常存量物业会包括客房家具和设备、大堂及公共区域、餐饮和会议空间、暖通空调、给排水、电气、消防、网络、无障碍设施、外立面、店招、景观和停车区域等维度评估。新酒店可能只是更换部分软装和设备；老酒店则可能涉及到到机电、公共区域，甚至整体都需要重新定位。

谁来出钱

业主方承担主要资本投入，组织设计、采购和施工。具体情况最终还要看经营协议、酒店管理合同、品牌转换或转让文件，以及 PIP 正式文件。

哪些地方可以谈

整改时间谈判是行业里的常规动作。有品牌的酒店，品牌方的目的是酒店改造完成，而不是把一家酒店从系统里摘出去。

业主首先将供应链交期、报建审批、资金计划整理成前提依据，提出一份具体的分期完成计划，一般可以谈下六个月到一年半的延期。

其次是逐条审核PIP，材料和产品的替换也是允许的。用同等或更高等级的产品替代品牌指定产品，附上材质参数和耐用性说明，不少品牌也有正式的审批流程。已经完成的部分也可以申请豁免，提供完整的施工记录和发票，基本可以直接划掉。

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先拆解，再决定:

三类支出与业主策略

一类是品牌标准的要求，不做就通过不了最终验收，属于刚性支出。这类里面的谈判空间在规格和工期，不在做不做。

二类是物业本身早该修的东西，跟品牌没什么关系，只是借这次检查被写进了同一份文件。电梯、屋面防水、老化的配电，这一类迟早要花，只是过去一直没排进预算。

三类是业主自己想借这次改造加进去的投资，比如客房重新分区、把会议室改成别的业态、把定位往上提一档。这类钱本身没有错，只是它和前两类的性质不同，不该放在同一套标准下谈，也不该混在同一张报价单里，去向品牌方要空间。

三类混在一起讨论，业主很难判断哪一笔是在保品牌，哪一笔是在补物业多年的欠账。因此业主应该首先根据品牌方的要求弄清楚哪些是刚性约束的内容，然后根据市场的发展变化梳理第二类和第三类的内容。

第一类交给品牌方去提意见，第二类和第三类仍然主要是业主自己的工作。存量改造实际上和新建项目一样，酒店的成功品牌当然可以加持，但是项目是否真的成功，仍然由酒店的定位和产品打造决定，这主要是业主自己的责任。

因此业主方应该趁续约、换牌的决策节点，认真审视自己存量酒店的下一个周期的策略，做好专业的再定位和改造梳理，做好相应的概念方案和投资测算。特别是地产大开发时代遗留不那么市场化的酒店，更应该珍惜这次重生的机会。

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