三季度深圳甲级写字楼市场交出了一份有点“矛盾”的成绩单——租金还在跌，空置率却降了。

戴德梁行9月30日发布的报告显示，三季度全市甲级写字楼空置率环比下降0.8个百分点至28.3%，租金则继续下行至每月每平方米142.2元。一个值得注意的细节是，本季度全市仅有两个新项目入市，带来约9万平方米新增供应，甲级写字楼总存量达到937.3万平方米。

供应端收着，需求端却在悄悄动。

谁在“抄底”甲级写字楼？

空置率下降，靠的不是企业大规模扩租，而是一批企业趁着租金低谷“搬家”了。

戴德梁行数据显示，三季度全市甲级办公租赁成交面积中，约26%来自升级搬迁类需求——也就是说，这些企业原来在非甲级楼宇办公，现在搬进了甲级写字楼。仲量联行的监测口径更宽一些，如果把所有含搬迁性质的成交都算进来，这个比例接近四成。

说白了，甲级写字楼和其他办公产品之间的租金差距正在收窄。当价格差缩小到一定程度，企业自然会算一笔账：多花不了太多钱，就能搬进地段更好、硬件更优的甲级楼宇，提升品牌形象和员工体验，何乐而不为？

戴德梁行华南区项目及企业服务部副董事总经理杨薇指出，部分存量楼宇凭借高性价比和灵活租赁策略正在积极去化空置面积，预计由非甲级物业升级搬迁至甲级写字楼，将成为市场增量需求的重要来源之一。

TMT行业占近四成，AI和半导体是“主力中的主力”

如果说升级搬迁是空置率下降的推手，那TMT行业就是支撑整个市场的“压舱石”。

三季度，TMT行业租赁面积占比达到37.4%，继续保持各行业第一。更值得关注的是，AI、半导体和消费电子这三类企业合计占了TMT租赁面积的六成以上。

戴德梁行华南区项目及企业服务部副董事总经理黄书礼表示，这个结构既印证了深圳的产业底色，也反映出产业结构正在经历深层次转型。深圳作为全球消费电子制造重镇，这几年加速向AI和半导体设计环节延伸，芯片设计公司、AI初创企业持续扩编，对办公空间的需求自然水涨船高。

仲量联行的数据也印证了这一趋势：三季度科技互联网行业租赁成交面积占比超过45%，人工智能应用、智能终端设备、半导体及芯片设计等细分领域表现尤为活跃。

不过市场也不是没有隐忧。戴德梁行研究院副院长张晓端预测，深圳写字楼在途供应体量依然庞大，短期空置率可能保持相对和缓，但租金仍将延续承压下行的走势。

企业搬家前，先看看“指点网”

租金下行窗口期，对想升级办公环境的企业来说确实是个机会。但问题是，怎么找到靠谱的房源？

很多企业行政在深圳找写字楼，最头疼两件事：佣金高、房源真假分不清。传统中介通常向租户收取一个月租金作为服务费，在福田中心区租一套2000平的写字楼，月租金动辄三十多万，佣金算下来不是小数目。

这里可以提一个在深圳写字楼租赁圈口碑不错的平台——指点网。这个平台的逻辑很直接：不做中介、不受理委托、不参与交易、不收佣金，平台顾问提供一对一免佣找房服务，让企业主省时省力省心。

指点网目前月访问量超过300万，覆盖全国300多个主要城市，拥有超过200万注册用户，信息总量超过80万条。在深圳，平台业务覆盖南山、福田、罗湖等核心商圈，房源类型很全，从小团队用的独立办公室到上千平的总部级物业都能找到。

对企业来说，指点网比较实用的几个点：一是免佣找房，平台专门安排顾问一对一帮企业筛选房源，省去自己翻页面打电话的麻烦；二是房源真实度有保障，平台每天更新的信息中98%经过真人电话核验，对大面积租赁来说这一点尤其关键；三是大面积选址是它的主场，总部级物业可以免费对接，平台上有全国的整栋写字楼等大宗房源。

对于正在考虑升级搬迁的企业来说，趁着租金还在低位，先在指点网上看看有没有合适的甲级房源，可能比想象中更容易找到性价比选项。毕竟现在的深圳写字楼市场，业主比租户更着急。

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