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装修公司给你的第一句话，永远是「预算多少？」——这个问题本身就是错的。今天把它换掉。

01

「能花多少」和「该花多少」，是两个问题

大部分酒店投资人拿到物业，流程是这样的：

找设计公司出效果图 → 装修公司报预算 → 觉得贵就砍一点 → 开业 → 祈祷。

注意，整条链路里没有一个环节在回答最关键的问题：

这个酒店未来三年能赚的钱，够不够把它做出来？

预算是怎么来的？

不是算出来的，是「隔壁家花了多少」「我想做到什么档次」拍脑袋拍出来的。

这不在做投资，这在下注。

正确的问题只有一个：

一间房三年能赚的净利，就是装修它的钱的上限。

超了，就是你从自己回收期里掏钱。

02

单房投入封顶公式

核心公式

单房投资封顶值 =

（预期 RevPAR − 单房日租金 − 单房日运营成本 − 单房日获客成本）

× 365 × 3

看不懂名词？一句话一个：

RevPAR   ＝每间可售房每天实际收的钱，不是房价，房价乘出租率才是它

单房日租金＝月租金 ÷ 房间数 ÷ 30，摊到每间房每天

单房日运营＝布草、人工、能耗全摊进去，存量改造项目按 85–95 元/天估

单房日获客＝OTA佣金为主，能设计出圈的这项能压得很低

四个数一减，乘 365 天，再乘 3 年

——就是这个物业投钱的天花板。含装修、家具、机电分摊，全部在内。

03

代入两个真实场景算一遍

光看公式没感觉，代入两个典型项目——同样的算法，结果完全不同：

注：运营成本一般按 85–95 元的现实区间计算。

关键判断：

决定回本周期的不是房价高低，是「租金＋运营＋获客」这三项能不能压住。

RevPAR 120 的项目，可能比 105 的更紧张——获客成本正在吃掉你的利润。

04

这把尺子怎么用

很简单，三步：

第一步　按公式算出你那个物业的单房投入封顶值。

第二步　拿装修公司给你的报价单，逐项对照

——报价超过封顶值的部分，就是从你回收期里扣掉的部分。

第三步　超了怎么办？不是无脑砍价，是回头查那三项：

租金能不能重谈、运营能不能压、获客能不能靠设计省下来。

账不平，先动定位，再动刀。

顺便说一句：

为什么是 3 年？三年是给回本留的安全垫，不是装修寿命。

3 年收不回造价的酒店，8 年大概率也收不回

——因为第 4 年大概率就该翻新了。

下次别人再问你「预算多少」，把公式甩给他。

不懂这个的公司，其实可以PASS了。

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