邻居半夜被吵醒，门禁三天两头坏，电梯天天超负荷运转，楼道里隔三差五拖着行李箱的陌生人进进出出。 这不是某家青旅的日常，而是不少城市小区居民正在经历的真实生活。

10月12日，人民日报刊发调查报道《住宅楼里办民宿，该怎么管》，把镜头对准了一个越来越普遍的现象：私人住宅被改造成经营性民宿或网约房，居民不堪其扰，投诉却迟迟得不到解决。

这不是个别城市的问题。山西晋城、安徽合肥、陕西西安、江苏南京、广西桂林……从人民网“领导留言板”上的投诉来看，住宅楼内民宿扰民已经成了一个全国性的治理难题。

“我自己的房子，凭什么不能做主？”

事情的起因听起来都很简单。一些业主或租客把住宅挂上网络平台，按天出租给游客。比长租赚钱快，比开酒店门槛低，看起来是个划算的买卖。

但邻居们的感受完全是另一回事。

安徽合肥的张女士在“领导留言板”上吐槽，邻居把住房改成了可网上预订的民宿，配了麻将机和桌游，没做任何隔音处理，半夜麻将声不停。陕西西安的纪先生更头疼——楼上住户把一套住宅隔成了4个独立房间，新增了4个卫生间，他家屋顶从去年开始渗水，修好了今年又漏，墙都发黑了，衣柜和床铺全霉了。

南京一位网友的遭遇更让人捏把汗。他家楼上一套住宅被隔成了6到10个小隔间，单套房子能住超过10个人。更吓人的是，有人直接凿开了两套独立住宅之间的防火隔墙，“原有住宅配电设计负荷小，多台大功率电器同时使用，电气火灾风险高”。

这不是简单的邻里纠纷。

法律写得清清楚楚，执行却卡在中间

从法律角度看，这件事其实没什么模糊地带。

《民法典》第二百七十九条说得很明确：业主将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主一致同意。注意，是“一致同意”，不是多数同意。北京市物权法学研究会副会长兼秘书长毕文强在接受人民日报采访时说，这个规定的用意很清楚——既保护周边住户的权益，也是对经营者的一种保护，“一旦业主都同意了，也就意味着经营者的合法经营行为得到了支持”。

但现实是，很多民宿根本没走这个程序。

广西桂林的苏先生投诉邻居在14层开的民宿夜间噪声扰民，相关部门以对方有营业执照为由不予处理。苏先生提出这违反了民法典规定后，当地政府部门的回复是：民宿申请人登记时提交了《住所使用承诺书》，承诺已取得利害关系业主同意。一张承诺书就代替了业主同意，这个漏洞有多大，不用多说。

更深层的问题在于监管权责分散。公安机关管治安，市场监管部门管无证经营，消防管安全，住建管房屋结构——同一个住宅楼里的民宿问题，涉及好几个部门，但每个部门管的都不是全部。投诉打了一圈电话，最后谁也没真正管住。

有些地方已经在试了

不过，也不是完全没有解法。

重庆渝中区在全国率先以地方规范性文件的形式出台了网约房管理办法，用大数据和物联网做智慧监管，形成了多部门协同的管理机制。杭州也在推网约房登记管理，今年以来累计登记入住人员289.8万人次，拱墅区登记在案的网约房约3000家。广东深圳大鹏新区则尝试“法治加减法”，把信用好、风险低的民宿纳入“无感监管”清单，减少不必要的检查。

这些探索说明一个问题：民宿和网约房本身不是洪水猛兽，关键是能不能管住“谁在开、开在哪、怎么开”。文旅业需要民宿，城市也需要网约房来疏解住宿压力，但这不该以牺牲居民的基本居住权益为代价。

民宿这门生意，转让市场也在“洗牌”

值得注意的是，民宿行业的经营压力本身也在变化。

据酒店民宿转让平台指点网数据显示，2025年暑假接近尾声时，酒店和民宿转让信息出现了明显增长，2025年上半年旅游支出同比下滑15%，家庭旅行预算普遍缩水。说白了，游客花钱更谨慎了，不少民宿经营者的日子没以前那么好过。

回过头来看，那些在住宅楼里偷偷开民宿的人，很多可能压根没想过要面对法律风险。但一旦邻居起诉，法院的态度很明确。浙江宁波的小张把自己的闲置住宅放在互联网平台上短租，被邻居告上法庭，一审二审都判他恢复住宅用途。

“我自己的房子，难道还不能自己做主？”小张的困惑，可能也是很多人的困惑。但法律给出的答案是：在住宅楼里，你的房子不完全是你自己的事。

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