国内高标准仓储物流市场正在经历一轮实打实的回暖。

普洛斯最新监测数据显示，2026年上半年，全国49个主要城市的高标仓平均出租率达到83.2%，环比和同比双双上升。更值得关注的是，超过七成城市的仓储租金已经走出下跌区间，开始步入修复上行通道。

这个数字背后，是供需两端同时发力的结果。

供应端在收缩，需求端在回暖

过去几年，高标仓市场最大的压力来自新增供应集中放量。2020年到2025年那一波建设热潮，让不少城市一度面临仓库“建好了租不出去”的尴尬。

但这个局面正在改变。2026年上半年，长三角、大湾区、华北、中西部四大核心城市群的新增供应节奏都在放缓，前期区域供需失衡的格局得到有效缓解。从数据来看，二季度19个重点物流城市的高标库新增供应量约189万平方米，是近年来的较低水平，行业正从规模扩张转向提质增效、精细化运营阶段。

需求端的恢复则更加直观。上半年全国社会物流总额达到181.1万亿元，同比增长5.1%，物流业总收入7.2万亿元，同比增长4.7%。电商、第三方物流、先进制造业继续扮演仓储去化的主力角色，而新质生产力带动的AI产业链、新能源汽车等新兴产业，正在成为工业仓储需求的新增长极。

三大驱动力撑起需求底盘

普洛斯在分析中指出，当前仓储物流需求的形成，靠的是三股力量共同拉动。

一是内需消费的底盘作用。快递快运网络持续扩容，即时零售这类新业态加快布局，前置仓、分拨中心等仓储配套需求不断放量。上半年全国网上商品零售额达到6.43万亿元，同比增长4.8%，直播电商零售额更是突破一万亿元。

二是新质生产力带来的高端制造仓储需求。AI产业链、新能源汽车等领域的快速扩张，对标准化仓储空间的需求越来越迫切。CBRE的统计显示，2025年新能源汽车、光伏、装备制造等“新三样”产业的高标仓新租面积约150万平方米，是2021年的4.5倍，其中新能源汽车贡献超过八成。

三是进出口的强劲势头。新能源汽车、锂电池、光伏组成的“新三样”出口稳步增长，人工智能、机器人、创新药等“新新三样”也在加速崛起，为仓储行业持续注入新的增长动能。

区域冷热不均，但整体在往上走

不过，49个城市的情况并不完全一样。

长三角城市群的高标仓库存量占全国34.7%，规模居各城市群首位，部分子市场已经率先进入筑底复苏阶段，上半年平均租金约0.79元/平方米/天。珠三角的情况相对复杂一些——跨境电商的租赁策略从规模扩张转向理性整合，加上新项目集中入市，部分区域租赁水平还有承压，上半年珠三角平均租金约0.99元/平方米/天。

中西部市场的表现值得留意。成渝城市群以存量运营为主，租赁需求回暖带动供需格局改善，部分区域的出租率进一步修复，新签租金已经出现企稳回升的迹象。

从空置率来看，CBRE预计到2026年底，全国高标仓平均空置率将下降0.7个百分点至17.9%，成都、重庆、武汉、宁波、昆山、青岛等城市有望录得个位数的空置率。

全年需求增量有望继续跑赢供应

普洛斯对全年的判断偏乐观。预计2026年全年仓储净吸纳量约1400万平方米，新增供应量约1200万平方米，需求增量将继续超过供应增量，供需格局进一步优化。

这个判断有一定的数据基础。2025年，全国仓储净吸纳量同比增长23%，达到1600万平方米，已经超过当年新增供给，供需失衡的局面得到了实质性扭转。到了2025年末，全国核心城市高标仓平均出租率回升至83%，京津冀、长三角、粤港澳等核心枢纽城市的空置率持续下行，仓储租金也结束了此前的下跌态势，进入企稳修复通道。

行业从“拼规模”转向“拼运营”

有一个趋势已经非常清晰：高标仓市场正在从过去拼谁建得快、建得多，转向拼谁的园区运营能力更强、服务更好。

上半年全国41座重点城市仓储用地成交总量约7400亩，同比下降25%，成交金额约32亿元，同比下降20%。土地投资的收缩说明企业不再盲目拿地扩储，而是把精力放在核心节点的精准布局和存量资产的运营提效上。

正如一位行业观察人士所说，这轮复苏不是短期的脉冲式反弹，而是由多元化结构性增量支撑的长期趋势。跨境电商、下沉市场快递快运、新能源产业链配套、即时零售等赛道，正在成为仓储需求增长的核心引擎。

对高标仓运营商来说，能不能抓住这波复苏窗口，关键看两件事：一是能不能把园区租给对的人，二是能不能让租户愿意留下来。精细化运营、品质服务和场景增值能力，已经取代单纯的区位和价格，成为企业真正的竞争壁垒。

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