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8月28日，锦江酒店（中国区）在深圳办了一场发布会，旗下两大长租公寓品牌“途羚公寓”与“羚居公寓”正式亮相。

同一天，万豪旅享家公寓亚太首店正在苏州平稳运营；希尔顿的“公寓精选系列”已在美国多个城市开放预订，长期目标客房超2万间；雅高旗下瑞士酒店品牌的首个服务式公寓项目在上海虹桥开业半年。

过去一年，公寓品牌开始进入越来越多酒店集团的业务版图。当不同企业在同一时间做出类似布局，背后反映的就不再是产品选择，而是酒店行业经营逻辑正在发生的变化。

长住/服务式公寓，正在成为全球酒店集团集体押注的下一个战场。

01

为什么酒店集团集体“不务正业”？

先看行业大背景。根据《2026中国酒店业发展报告》，截至2025年底，全国酒店供给已近38万家，年度新增客房约109万间。国内酒店行业正式告别增量扩张时代，全面进入存量资产深度盘活的竞争新阶段。

增量没了，存量怎么办？

过去，酒店的核心收入来自一间客房一天的交易。如今，越来越多企业开始重新审视一栋物业的价值：除了销售房晚，它是否还能承载更长周期的居住需求？

一栋位于城市核心区域的物业，是否只能作为酒店运营？有没有可能通过不同业态组合，提高资产利用效率？不少位于核心区域的酒店物业，地段优势依然存在，但随着竞争加剧，单靠客房销售提升收益越来越困难。重新开发一个酒店项目，需要面对土地、建设和培育周期；相比之下，通过改造已有物业、调整产品结构，成为更现实的选择。

同一栋物业，可以同时承接短住和长住需求。旅游旺季，通过短租获取更高收益；淡季，则依靠企业长住、商务驻场等客户保持稳定收入。物业不再只依赖每天售卖一间客房，而是拥有了更丰富的收益结构。

这不是“不务正业”，这是一笔被市场倒逼的资产账。

02

谁在布局？一张全球酒店集团的长租图谱

锦江酒店：双品牌齐发，瞄准“一张床”到“一间房”

8月28日，锦江酒店（中国区）正式发布“途羚公寓”与“羚居公寓”双品牌矩阵。途羚公寓定位企业员工公寓，针对酒店、餐饮、快递物流等劳动密集型企业的员工住宿痛点，以“一张床”为切入口，打造现代员工社区。目前已在北京、上海、广州、杭州、南京等核心城市落地项目，全国床位规模突破4496张，已签约顺丰速运、中青旅、美团等知名企业。羚居公寓则聚焦年轻都市白领，提供高品质“一间房”的居住体验，品牌首店深圳蛇口店2026年2月开业，借助锦江客源输送能力“开业即满租”。

途羚依托国企背景与酒店体系构筑三重优势：合规安全——将酒店消防、安防体系落地集体居住场景；标准化服务——复制酒店模块化设计与精细化管理；全产业链生态——依托集团全球采购平台与数十万家企业客户资源，实现“项目未开、客户先定”。

万豪国际：双品牌卡位，补齐“旅居”拼图

万豪在华已布局两个公寓品牌。万豪行政公寓定位“商务长住”，客群以跨国企业外派高管为主，已在国内一二线城市落地十余个项目。万豪旅享家公寓则聚焦个人旅居、家庭出行和朋友结伴出游，2022年正式推出，定位高端奢华品牌类别。2026年亚太首店落地苏州，配置75至115平米一居及两居套房，设有开放式厨房、洗衣机及烘干机等居家设施。两个品牌，两套玩法，覆盖同一赛道里正在分化的不同客群。

万豪打的是“软品牌”牌——更强的包容性、更友好的业主政策。存量物业改造已成行业主流，万豪旅享家公寓对物业标准更为包容，意味着更大的扩张空间。

希尔顿：全新品牌，全球野心

2026年1月，希尔顿正式推出“Apartment Collection by Hilton”。首批物业2026年上半年开放预订，落地纽约、华盛顿特区、亚特兰大等城市；国际市场紧随其后，迪拜、卡塔尔、新加坡等为重点目标。长期目标运营房间数量超过2万间。

雅高：瑞士酒店公寓落地上海

雅高集团旗下Swissôtel瑞士酒店品牌在中国推出首个服务式公寓项目——上海虹桥瑞士酒店公寓。整座综合体规划249间酒店客房和190套服务式公寓。Swissôtel Living主要面向中长期居住客群，提供带厨房、客厅和独立卧室的完整居住空间。

华住集团：城家领跑民营公寓

2026上半年，城家新增签约房源9579套、签约项目51个，整体管理规模达77816套，业务覆盖全国55座城市，新增房源规模位列民营公寓行业第一。城家业务分为服务式公寓和长租公寓两大板块，形成“一攻一守”均衡发展结构。超80%服务式公寓新项目布局商圈、写字楼配套物业，主打5天至3个月中长期商务旅居客群。

华住创始人季琦已将服务式公寓提升至集团核心战略，明确由城家作为唯一孵化载体。城家CEO庄松成披露：国内中长住市场基础GMV达2400亿元，预计5年后扩容至3600亿元。

凯悦：放下身段，瞄准中端长住

凯悦与首旅如家签署中国区总特许经营协议，计划3至5年在三四线城市落地至少50家凯悦嘉迎（Hyatt Studios）。作为传统高端奢华代表，凯悦首次放下身段，试图在“标准化商务酒店”与“高端服务式公寓”之间撕开一道中端长住的口子。

洲际酒店：全套房品牌筑格

洲际2019年推出的中高端全套房品牌筑格，以“构筑格调生活”为理念切入年轻消费群体，每间客房标配冷冻冰箱，部分房型增设微波炉、可升降多功能岛台。

不只是酒店集团

酒店集团之外，跨业玩家同样在加速入场。凯德集团旗下雅诗阁定位高端服务式公寓。2026年已有3宗服务式公寓REITs和5宗酒店资产REITs密集上市。高瓴通过旗下长租公寓平台Dash Living，斥资约3.86亿港元拿下香港湾仔整栋酒店。黑石在美国持有逾23万套公寓，是全美最大的单一PE公寓房东。

从国际巨头到本土龙头，从酒店集团到投资机构，所有人都在往同一个方向挤。

03

长租公寓会成为下一个过剩项目吗？

这是一个必须直面的问题。

从需求端看，市场空间确实存在。 《2026中国城市长租市场发展蓝皮书》显示，新毕业年轻人对长租公寓偏好突出，对独立起居空间的需求强烈。国内中长住市场基础GMV达2400亿元，预计5年后扩容至3600亿元。2026年中端公寓市场规模预计占整体公寓市场的52%以上，年均复合增长率保持在5%至8%。非工作驱动型客群在服务式公寓中占比已达57%，为近六年最高。

但从供给端看，风险信号同样清晰。

第一，供给过剩的苗头已经出现。 2025年，全国40个重点城市平均挂牌租金同比下降6.4%。同样地段的两栋公寓，一栋一房难求，一栋空置过半。市场已从“卖方市场”彻底转变为“买方市场”——不缺房源，缺的是能把房子租出去的能力。

第二，“国进民退”格局挤压民营空间。 各地国资安居平台凭借低成本资金、政策红利集中投放低价保租房，民营公寓普遍遭遇客源分流、融资收紧、租金差持续收窄三重经营压力。传统二房东依靠低价收房、分租赚差价的商业模式被持续压缩。

第三，酒店转型公寓的运营门槛被低估了。 酒店服务围绕短暂停留展开，公寓面对的是长期居住场景。住半年甚至一年的客户，关注的不只是入住体验，而是维修响应、社区环境和日常服务是否稳定。酒店积累的品牌、会员和服务体系是进入公寓市场的基础，但真正决定项目成败的，是能否建立适用于长住场景的运营能力。

第四，资本只认“账本”。 进入2026年，资本在长租公寓领域的流向更加清晰——从1月交易来看，周大福旗下城璟租住落子北京顺义2600间房源，直指“高品质保租房”；招商局商业房托2.06亿港元将香港酒店改造为学生公寓。没有故事可讲，只有账本可算。

04

不是过剩，是分化

说“长租公寓一定会过剩”是片面的。更准确的判断是：这个市场正在经历剧烈分化。

一方面，低端、同质化的长租公寓确实面临严重的供给过剩和租金下行压力。另一方面，高品质、有品牌背书、运营能力强的服务式公寓，仍然供不应求。

城家超80%服务式公寓新项目布局商圈、写字楼配套物业，主打中长住商务客群，租金溢价优势明显。万豪旅享家公寓以“软品牌”模式切入，对物业标准更包容，意味着更大的扩张空间。途羚公寓凭借“国企背景+酒店基因”，实现“项目未开、客户先定”。

这些案例说明一个道理：不是长租公寓不行了，是“随便租个房子就能赚钱”的时代结束了。 未来的竞争，一定是看谁能把房子租得更满、租得更久，看谁能为租客提供更安心、更舒适的居住体验。

写在最后

酒店集团集体布局长租公寓，不是一时兴起，而是一场被存量时代倒逼的战略转型。增量没了，存量物业需要盘活；短住不够，长住需求需要承接。

但“集体涌入”从来都是一把双刃剑。有人跑在前面，就有人跟在后面；有人做出品质，就有人堆出泡沫。

长租公寓会不会成为下一个过剩项目？答案取决于谁在做、怎么做、在哪儿做。

那些靠品牌、靠运营、靠差异化定位建立壁垒的玩家，正在收割市场。而那些盲目跟风、只讲规模不讲质量的玩家，大概率会被市场淘汰。

赛道没错，错的是姿势。

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