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2026年上半年，中国酒店投资市场出现了一组看起来有些矛盾的数据。

仲量联行披露，亚太地区酒店交易额达到68亿美元，同比增长54%，创下2019年以来最强的上半年表现。

其中，中国内地酒店交易额达到15亿美元，同比增长224%。按人民币粗略换算，相当于超过100亿元。

但中国酒店的经营环境，似乎并没有突然变得这么好。

2025年，国内旅游人数同比增长16.2%，高端酒店平均房价却不升反降。一些核心城市的酒店正在恢复，但不少市场仍然面临供给过剩、价格竞争和利润承压的问题。

换句话说，住酒店的人增加了，但不代表酒店赚的钱也同步增加了，“以价换量”的形势尚未看到拐点。

一边是酒店越来越难做。另一边，酒店交易额却在半年内增长了两倍多。

为什么？

要回答这个问题，首先得看看，这100多亿元交易额究竟是怎么来的。文章的最后，再来说说我们认为哪些酒店还是有巨大潜力的机会型资产。

01

是谁把上半年酒店交易额推高了？

从目前能够查到的公开交易看，2026年上半年的增长，并不是全国酒店同时热起来了。

更像是几笔大额交易，加上一批酒店集中法拍，共同把数字顶了上去。

一笔交易，就占了接近五分之一

上半年最值得关注的项目，是深圳太子湾美高梅酒店。

高力国际披露，这家酒店的成交金额达到20亿元，买方是一家民营企业。

如果按照仲量联行约100多亿元的交易总额计算，仅太子湾美高梅一笔，就占上半年全国酒店交易额的接近五分之一。

这就是酒店大宗交易数据的特点。

中国酒店交易市场本来就不算大。一笔20亿元的地标项目落地，足以明显改变整个市场的同比增速。

除了太子湾美高梅，一季度还出现了深圳宝安京基华邑酒店6.5亿元出售、合肥富力威斯汀酒店3.03亿元法拍成交等交易。

仅这三个公开项目，成交额就已经接近30亿元，相当于仲量联行上半年统计金额的四分之一以上。

所以，224%看起来像整个市场突然爆发，实际可能只是几笔大项目刚好集中在同一个半年完成。

富力资产剥离，也是主因

仲量联行在解释中国内地交易额增长时，明确提到三个变化：

二季度交易以二手市场为主；

司法拍卖扩大了可交易资产池；

富力集团处置9项酒店资产，是这一趋势的代表事件。

也就是说，富力确实是上半年最重要的单一卖方之一。

公开资料显示，富力的多数项目成交金额集中在2亿元至4亿元之间，包括合肥、武汉、呼和浩特、青岛等地的酒店。

这些项目单独看都不算特别大，但当9家酒店集中出现在半年内成交，累计金额就会变得非常可观。

更重要的是，富力释放出来的不只是成交额，还有一种新的市场定价样本。

截至2026年6月，富力相关抵押酒店中已有17个标的完成交易，累计成交约52.79亿元。

其中，11个标的较评估价折让约三成，另有4个标的折让幅度接近五成。

不过，这17项交易并非全部发生于2026年上半年，部分从2025年下半年便已开始。因此，这组数据只能用来观察富力资产的整体处置特征，不能全部计入上半年的15亿美元。

所以，更准确的说法是：

富力酒店批量处置，是推动交易额上升的重要原因；但太子湾美高梅等大额项目，同样产生了很大的影响。不是富力一家把市场推高了224%。

而是富力批量出货，几笔大额交易又恰好集中落地，共同制造了一个非常醒目的增长数字。

法拍酒店开始成为交易主力

高力国际采用的统计口径与仲量联行有所不同。

其数据显示，2026年上半年，酒店及公寓共完成46笔交易，金额达到167.8亿元。其中公寓为10笔、42.5亿元。简单扣除后，酒店相关交易约为125亿元。

这个数字与仲量联行约100多亿元的规模大致处于同一区间，但因为两家机构在酒店、公寓、综合体拆分以及成交时点上的口径可能不同，不能直接进行精确比较。

更值得关注的是，高力国际对交易结构的判断：

上半年酒店交易以法拍渠道为主，卖方多为陷入财务困境的开发商，买方则主要是民营企业和私人买家。

这已经说明，2026年上半年不是一轮普通的酒店投资热潮，它更像是一轮存量资产集中换手。

02

酒店这么难做，为什么有人敢接？

表面上看，酒店经营承压和酒店交易活跃是矛盾的。但实际上，恰恰是经营和债务压力，推动了资产进入市场。

过去不愿意卖的业主，现在必须卖了

中国酒店市场过去从来不缺待售资产。

但很多酒店只是“可以出售”，并不是真正“必须出售”。

业主觉得价格低，可以继续持有；酒店经营亏损，可以由集团其他业务补贴；贷款到期，也可能通过续贷解决。

现在情况发生了变化。

部分房地产企业需要去杠杆，债权人需要回收资金，国有企业需要盘活低效资产，一些长期亏损的酒店也到了必须翻新或者退出的节点。

当卖方不能再无限期等待，交易才真正开始发生。

价格终能达成共识了

假设一家酒店历史投资10亿元，每年只能产生3000万元相对稳定的现金流，未来还需要投入1亿元翻新。

在原业主眼里，它仍然是一项投入了10亿元的资产。

但在酒店投资人眼里，它只是一项当前回报率约3%、还需要继续追加资金的生意。

如果另一名买家能够将其改成公寓，或者通过更换品牌和调整产品将现金流提高到6000万元，他愿意支付的价格又会不同。

所以，交易额上升的真正原因，并不是酒店突然拥有了一个统一的高价格。

而是卖方、酒店投资人、债权人和战略买家之间，开始形成新的价格交集。

过去几年，中国酒店市场缺的不是卖家，也不是买家，而是一个双方都愿意承认的价格。

2026年上半年，价格发现机制开始重新工作了。

03

未来哪些酒店可能形成真正的投资机会？

随着开发商继续处置资产、国企盘活存量物业，以及一批酒店进入翻新周期，未来市场上的待售酒店还会增加。

但“酒店变便宜了”不等于“酒店值得买”，真正可能形成投资机会的，主要是以下几类资产。

第一类：总价不高，但位于有效城市和有效位置

从我们对市场体感来看，成交价在3亿元以内的酒店正在成为市场优先关注的类型。

原因并不复杂。

一项20亿元的地标酒店，即使位置很好，未来也只有少数大型机构能够接手。

一项总价2亿元左右、权属清楚、经营相对稳定的城市酒店，却可能同时进入高净值人士、地方国企、实业企业和小型基金的资金半径。

潜在买家越多，价格越容易形成，未来退出时的流动性也越好。

但总价低还不够。

酒店还必须位于拥有真实商务、产业、会展、医疗、教育或者旅游需求的区域，而不是只依赖开发商当年讲出的新区故事。

第二类：经营不算差，但原业主没有能力继续投入

真正好的困境投资，不是购买一家已经彻底失去需求的酒店。

而是购买一项资产本身仍然成立，但原业主因为债务、资金或者管理原因，无力继续经营和翻新的酒店。

这类酒店往往具备几个特点：

位置仍然有效，周边需求仍然存在；

建筑主体和客房条件没有根本性缺陷；

现有经营表现不算优秀，但存在明确的改善空间；

品牌合同即将到期，或者具备重新谈判的可能；

收购和翻新后的总投入，仍能被未来现金流覆盖。

买方赚的不是简单的法拍折扣。

而是接手之后，通过品牌重塑、空间改造、成本优化和专业资产管理，把被压低的现金流重新做起来。

第三类，拥有明确替代用途的酒店

有些酒店继续经营并不划算，但建筑本身仍有价值。

例如位于商务区、高校周边、产业园区和交通枢纽附近的老酒店，可能具备改造成服务式公寓、人才公寓、学生公寓或者长租产品的条件。

但这种机会的关键不是“酒店亏损”。

而是替代用途真的能够落地。

土地用途、规划许可、消防条件、房间面积、采光、管线和改造成本，任何一个环节出现问题，都可能让原本看起来漂亮的转换逻辑无法实现。

真正值得买的，不是“可以想象改成公寓”的酒店。

而是已经能够算清楚改造成本、审批路径、未来租金和退出对象的酒店。

第四类，产权和债务关系相对清晰的项目

毫无疑问，司法拍卖会释放越来越多低价酒店，但低价项目未必都是机会。

酒店是否存在重复抵押和查封？

工程款是否拥有优先受偿权？

历史欠税由谁承担？

品牌管理合同能否解除？

原有员工和供应商债务如何处理？

拍下物业后能否立即恢复经营？

这些问题决定了司法拍卖公告上的成交价，究竟是总投资的终点，还是风险投入的起点。

对于困境资产来说，最重要的不是折扣有多大，而是折扣能否大到足以覆盖后续所有无法预见的风险。

看看近期纷纷提出要撤场的专业外资资本，还有诸多专业折戟沙场的不良团队，就知道国内的这笔生意不好做。

所以，我们还是维持25年初的看法：面对不良资产，除了资产本身状况以外，还有经营端的空间需要被极其审慎的对待。

2026年上半年，中国内地酒店交易额增长224%，并不意味着酒店行业突然全面复苏。

它更像是一场结构性的集中放量：

深圳太子湾美高梅等大额项目在同一时期成交；

富力集团批量释放酒店资产；

开发商债务压力推动法拍项目增加；

民营企业、私人买家和地方国资开始以不同逻辑接手资产；

一批过去无法形成价格的酒店，终于进入了可成交区间。

所以，这轮增长最重要的意义，是证明了酒店资产正在经历价格重新形成期。

过去业主按照历史成本卖，现在买方开始按照经营现金流、改造空间、替代用途和处置风险出价。

当卖方愿意放下账面价值，买方又能找到新的价值实现路径，交易才会真正发生。

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