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今天午间朋友的话题把我逗笑了，突然问我，说：“五星级标准酒店租赁项目加盟做，单间造价30万（硬软装），客房为主，能不能投资”？我差点儿把喝到嘴里的冰封喷出来，我问他国内全服务五星级酒店目前的经营现状如何？他说：“可能不好”，我问即便压缩公共服务功能和餐饮，以主营业务的客房为主，你觉得会有多大的优势和胜算？他说：“真不清楚”。我列举了案例，也包括全服务四星级改有限服务的案例。听完朋友懵逼了，嘴里嘟囔说：“全他妈套路，压根儿把投资人当傻逼”。我对着他微微一笑说：这沟通值钱吧？朋友笑着说：“值几千万呢，真是避坑指南”。

分开后，延续说到的这个话题，我再做个简单解读：30万/间的硬软装，我们先不论空间结构面积，就单算这笔投入，投资回报率的毛账怎么算？ 即便是有限服务的五星级吧（之前在集团孵化过该类产品，但只针对持有型业主），你能做多少的渠道均价和入住率？ 用一个所谓中高端的体量来列举，以150间客房开始这个五星级的有限服务模型：

①不算基础建设，机会成本均摊单间客房80元/天/间（可能还不够，暂且如此）；

②管理成本闭着眼200+，低于200不是不可以，可以，那就是亏损，越低亏损越多，直至最低固定成本。

③投资30万/间

④资金成本就不算了

⑤经营成本增长率也就不算了（核心重点）

⑥摊销折旧也就不算了

⑦所得税不计

开始毛算下这笔帐：

卖多少钱呢？准一线全服务的五星级也就是550起，我们按照平均房价600好吧，入住率全服务的五星级在准一线约60%左右，我们就按照65%好吧，就都按照净房价。含餐也只能是分担35元/位的成本。

主营营收：600✖️65%=390元

其他营收：390✖️10%=39元

小计：429元/间/天

简单成本项：

运营成本：200元

房租：80元

营业税：429*6%=25.74元

小计：305.74元（很保守了）

“经营利润”：429-305.74=123.26元

投资额度：

房租：80✖️150✖️365=438万（按压一付三），前期投146万。

硬软装投入：300000✖️150=4500万

静态回报率：14.5%

静态回收期：6.89年

这只是账面静态理论值（不具备科学性），不计入摊销折旧、所得税、资金成本、成本增长率（核心：复利增长成本）、竞争加剧等。

排除不可抗因素。实际成本增长率年不低于3%，利息按照平衡利率3% 财务摊销折旧年限为8-10年计算，你觉得有钱赚吗？10年能回本吗？这样的产品多久需要更新？以应对市场的可持续竞争。

绝对数项目的失败都是因为死在了前期不客观且不科学的测算和项目定位上。

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