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5月23日，历时16个月、5轮挂牌，南通恒大海上城堡酒店终以6949万元底价成交，较首次起拍价下降51%，背后买家是启东市财政局全资控股的地方国企。

这并非孤例。当前，恒大、富力地产、碧桂园等地产商正密集将旗下高星酒店推向司法拍卖。这些曾被视为地产商“门面”“现金牛”的资产被扎堆处置，其根源并非经营不善，而是地产经济遇冷背景下，地产商深陷债务困局后的被动选择。而酒店资产估值明确、并非核心盈利板块，且回款周期长，因此成为房企优先处置的偿债标的。

那么，谁在接盘这些酒店？据搜狐旅游不完全统计，近一年成交价过亿元的酒店法拍交易共23起。其中，地方国资参与7起，跨界实业民营资本参与9起，另有7起交易的买方信息未公开。在酒店行业进入存量发展阶段的背景下，国资、实业民营资本这两股资本力量正以“抄底”姿态重塑行业资本格局。

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地产商批量甩卖酒店资产

公开资料显示，恒大海上威尼斯酒店位于江苏启东市，是一个超大型综合旅游度假居住区，总用地面积为8967.9亩，2020年被评为国家AAA级旅游景区，当时被视为恒大在中国内地最有价值的资产之一。目前，酒店仍正常经营，平日豪华园景大床房价格为799元/间夜。

然而，随着地产行业遇冷，2021年下半年恒大集团债务危机爆发，该酒店陷入尴尬境地。

2025年1月，该酒店首次出现在司法拍卖平台，其评估价超过2亿元，起拍价为1.42亿元，最终因无人报名而流拍。此后一年间，该标的经历四次降价挂牌，起拍价从1.13亿元一路降至9057万元，均以流拍告终。直至2026年5月转至京东平台重新拍卖，起拍价已降至6949万元，较首次起拍价降幅达51%。最终，启东灿烂景区管理有限公司以低价成交，这是一家由启东市财政局全资控股的地方国企。

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析认为，“该项目潜在接盘方较少，底价成交本身已是积极结果，起码实现了资产的盘活”。

与恒大海上威尼斯酒店面临相似命运的项目不在少数。据酒管财经统计，今年以来，富力地产已批量甩卖或推进拍卖旗下酒店超30家；重庆恒大酒店、碧桂园旗下池州凤凰酒店相继被推向拍卖货架。仲量联行数据显示，2025年中国内地酒店交易出售方中，约27%为开发商。

为何地产商集中甩卖酒店资产？核心原因在于传统“地产+文旅”发展模式失灵。业内人士分析认为，过去国内房企形成了一套成熟运作逻辑：拿地后配建酒店及文旅配套，借助高端酒店拉高地块与住宅溢价，再依靠房产增值、住宅回款反哺酒店运营。整套模式主要依托房价持续上涨的预期运转。

随着楼市进入调整期，房价上涨预期被打破，这套模式走到尽头。酒店兼具投入高、回报慢、运营成本高的重资产特征，在房企资金链趋紧的当下，从增值资产转为资金包袱。为缓解债务压力、盘活现金流，房企自然优先选择“断臂求生”处置酒店资产。

此外，相较于住宅开发业务，酒店资产估值相对清晰、产权关系相对独立，便于快速评估和交易。但酒店资产的变现难度正在加大。据迈点研究院不完全统计，2025年共有692个千万元以上酒店项目拍卖，仅46个成交，占比6.6%，超过90%的酒店资产流拍，且多数项目经历多次降价。

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国资、民营资本成为“接盘”主力

在这波行业交易浪潮中，交易出资方成为关注焦点。

据搜狐旅游不完全统计，近一年内成交价超过1亿元的酒店资产拍卖案例共计23起。在这些交易中，股权穿透后发现，地方国资背景的企业参与了其中7起竞买，另有9起交易的接盘方来自建材、汽车、煤炭等行业的民营实业资本。

国资在本轮交易潮中扮演“白衣骑士”的角色。如宜昌富力皇冠假日酒店买家背后实控人为宜昌五峰土家族自治县财政局；重庆恒大酒店买家实控人为重庆江津区国有资产监督管理委员会。仲量联行数据显示，国资在内地酒店投资交易中的占比，从2015-2019年的0.1%攀升至2020-2024年的14.9%，在所有收购主体中增幅最大。

业内人士表示，地方国资的参与更多是出于区域资产保全和产业配套的考虑。“不少酒店项目位于地方文旅规划的核心区域，如果长期闲置或低价甩卖给非专业机构，可能影响整个片区的商业生态。”

近一年的酒店拍卖市场中，浙江资本异军突起，取代昔日的“煤老板”成为舆论焦点。

其中，来自浙江宁波的企业家毕伟国通过其控制的多家公司，在不到半年时间内相继竞得位于无锡、合肥、武汉的三家富力系酒店，合计成交金额超过9亿元。工商信息显示，毕伟国旗下企业主营建材贸易与商业物业管理。同为浙江资本的中科久泰控股实控人陈积泽，在收购杭州泛海钓鱼台酒店后，又入手了乌鲁木齐富力万达文华酒店。

跨界收购也是亮点之一。今年2月，涉及医疗健康领域的荣瑷（北京）医疗投资管理有限公司竞得青岛富力艾美酒店，成交价约2.74亿元；4月，以能源开发为主业的内蒙古蒙泰集团有限公司，以约2.8亿元的价格竞得呼和浩特富力万达文华酒店。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，实业资本抄底酒店资产的核心逻辑在于资产“性价比”。在行业低谷期，核心地段优质酒店资产价值被严重低估，收购方相当于用更划算的价格拿下稀缺资产，抓住低成本获取核心地段资产的黄金窗口期。一旦市场回暖，这类资产增值空间和现金流回报也会显著提升。

不过，酒店行业收购易、盈利难，国资与实业资本接盘之后，如何实现市场化良性运营成为关键。迈点研究院首席分析师郭德荣认为需回归经营的本质。“成本要可控，存量经营物业需关注现金流，改造物业要把控升级成本，通过品牌加持、跨界合作激活物业，同时持续响应消费者诉求。”

撰文 | 晓慧

编辑 | 钱琪瑶、省钱刘

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