2026年开局，全国写字楼市场表面上看起来依旧是老样子——租金往下走，空置率在高位晃荡。但如果把北京、上海、深圳、广州四个一线城市的数据掰开看，会发现背后的故事完全不同。有的城市空置率降了，有的却还在往上蹿；有的用降价换来了租客，有的降了价也没人接盘。简单一句"市场不好"显然说不通。

北京：空置率一线最低，但租金还在狠狠跌

北京写字楼市场在一季度走出了一条"面子好看、里子难受"的路线。

先看空置率。不同机构统计口径有差异，但方向是一致的——都在降。仲量联行的数据是14.9%，在一线城市里最低；高力国际统计为18.5%，环比降了0.6个百分点。不管用哪个数，北京都是四个一线城市里唯一实现空置率"同比环比双降"的城市，去化底子确实在慢慢变好。

但租金这块就没那么乐观了。一季度平均净有效租金跌到了每月每平方米212.6元，环比跌4.2%，跟去年同期比更是跌了12.4%。用机构的话说，这叫"量稳价跌"——需求还在，但都是冲着便宜来的。

更有意思的是，这波需求的流向完全变了。非核心区域的甲级项目吃下了一季度75%的净吸纳量，差不多4.3万平方米。换句话说，企业不是不愿意租，是CBD、金融街这些传统商圈太贵了，大家宁愿搬到性价比更高的新兴区域去。

CBD的空置面积已经连续三年往上走，丽泽这个过去五年年均去化超15万平方米的热门板块，一季度头一回录得了负值。反倒是中关村靠着科技企业的聚集效应，连续两年净吸纳量超12万平方米，空置率从高点回落了5个百分点。

上海写字楼市场的走势，跟北京截然不同。

一季度上海甲级写字楼市场新增供应超过30万平方米，新楼来自南京西路、徐家汇、后世博等区域。供应一波接一波，直接把空置率推高了0.4个百分点，来到24.2%左右。不同机构的统计略有出入——世邦魏理仕的数据是24.4%，高力国际是22.7%——但总体都在24%上下浮动。

需求端倒是有好消息。一季度净吸纳量录得20.1万平方米，同比翻了一倍还多。金融、专业服务、科技互联网企业是主力军。但需求回暖的速度赶不上供应的放量，所以租金依然在往下掉——平均成交租金已经跌破200元每月每平方米，落到199元。

城市内部的分化同样触目惊心。中央商务区空置率约19.3%，非中央商务区则高达28.4%，差了将近10个百分点。但非中央商务区反而因为租金便宜，吸引力更强，一季度净吸纳量达到了13万平方米。

租金下行到什么程度？中央商务区日均租金降到了6.3元每平方米，非中央商务区4.1元。不过跌幅已经开始收窄了——中央商务区环比跌幅比上季度收窄了1.6个百分点，部分已稳住租客的项目开始收紧优惠空间。世邦魏理仕的数据也印证了这一点：租金报价环比仅降0.5%，有效租金降2.4%，业主主要通过延长免租期、装修补贴等"组合让利"来撬动搬迁需求。

深圳：空置率在降，但依然是全国最高

深圳写字楼市场的数字，初看矛盾，细看合理。

空置率方面，不同机构给出的数字差异较大：戴德梁行统计为29.8%，第一太平戴维斯统计为30.1%（环比降1.2个百分点），仲量联行则认为是25.9%（环比降0.5个百分点，连续两个季度回落）。CAIC监测的存量空置率则更低一些，约23.57%。虽然数字打架，但方向基本一致——空置率在持续回落，且已连续两个季度改善。

租金方面，戴德梁行统计平均租金为146.4元每月每平方米，环比下降2%；CAIC统计存量租金约141.9元。虽然整体还在降，但跌幅已较前几个季度收窄。

真正支撑深圳市场底气的，是产业。一季度TMT与专业服务业贡献了租赁面积的一半以上。在TMT内部，AI相关企业租赁面积已占行业整体的三成以上，覆盖全场景智能、计算机视觉、算力解决方案等多个细分赛道。

这种产业驱动在片区层面看得更清楚。南山科技园凭借硬科技产业的聚集，空置率维持在约15%的低位；而前海片区因配套体系尚不完善，空置率接近40%——同在一个城市，差出25个百分点。这说明决定去化的不是租金高低，而是产业密度。

另一个值得关注的变化是"商改办"之外的方向——一季度已有部分写字楼改造为酒店等业态，深圳目前超26万平方米甲级商办物业已签约计划引入酒店、大健康等业态。这成了缓解空置压力的新出口。

广州：供应扎堆，但价格战起了效果

广州一季度的故事最直接——新楼涌进来一大波，空置率被推高，但降价也确实拉动了成交。

一季度广州甲级写字楼市场迎来约32.6万平方米新增供应，基本是去年全年供应量的86.4%，集中在琶洲和国际金融城。这把全市存量推到了737.2万平方米（不同机构统计在700多万平方米不等），空置率被推到了22.1%附近。第一太平戴维斯统计的空置率为23.3%。

不过租金降了之后效果立竿见影。一季度净吸纳量达到15万平方米，同比增长11.5%，创近年单季新高。超过一半的成交是搬迁需求——企业趁租金低往更好的办公楼搬，最典型的是华讯网络从珠江新城迁入君超中心。

从行业角度看，升级需求中约60%来自TMT行业，包括AI软件开发、跨境电商、直播电商等细分领域。这说明广州的"以价换量"策略确实撬动了真实需求，只是需求以搬迁升级为主，真正的产业端扩张比例仍然有限。

广州也是四个一线城市里租金最低的——平均约114.7-118元每月每平方米，相当于上海的一半左右。这个价格优势在吸引TMT、贸易零售等成本敏感型行业时，确实发挥了作用。

全国全景：分化已成常态

如果把四个一线城市放在一起看，有几个趋势已经比较清楚了。

第一，空置率正在两极分化。 北京空置率已经降到15%左右，是一线城市里唯一实现同比环比双降的；上海、广州、深圳则全部在20%以上，其中深圳最高，接近30%。更关键的是，同一城市内部的差距远比城市之间更大——深圳前海40%对南山15%，北京丽泽24%对望京17%，这种片区之间的鸿沟正在成为新常态。

第二，租金下行还没到头，但速度在放慢。 世邦魏理仕预测2026年主要城市写字楼租金整体还要跌8%左右，北京因为新增供应少跌幅可能收窄到5%以内，上海、深圳、广州跌幅可能达7%到10%。四城一季度环比跌幅已经比上季度有所收窄，下行压力正在边际缓解。观点指数研究院的判断是：市场正从单边下行转向低位震荡、结构性修复。

第三，谁在为写字楼"买单"的人变了。 AI、芯片、低空经济、新能源等新质生产力企业正在成为新增租赁主力，选址标准从"地段优先"转向"产业适配、空间灵活、绿色低碳"。上海一季度专业服务业租赁面积占比33.4%，位居各行业首位；深圳TMT+专业服务业合计超50%。写字楼的客群结构正在发生实质性变化。

第四，全国层面的供给端正在"踩刹车"。 2025年全国办公楼新开工面积同比下降21.9%，未来1到3年新增供应会持续缩减。新开工连续大幅下滑，意味着两三年后市场将进入低供应环境，供需格局会逐步改善。但在此之前，前期存量项目还在集中交付（竣工面积同比增6.7%），短期去化压力不会马上消失。

第五，"商改租""商改酒"成了新出口。 一线城市大量空置率较高的次级商圈办公楼，正转向长租公寓、酒店等业态。预计2026年一线城市商办改租赁住房的供应将新增约120万平方米。深圳已有超26万平方米甲级商办物业签约引入酒店、大健康等业态；广州一季度也有两栋甲级商业楼宇将约2万平方米空间改为酒店用途。这种"腾笼换鸟"的做法，正在成为消化高空置率的新路径。

2026年一季度的写字楼市场最准确的概括是：各有各的过法。 北京靠着供应控制空置率最低，但租金还在磨底；上海需求亮眼，但供应洪峰压得空置率下不来；深圳是"冰火两重天"，整体空置率高企但核心片区一房难求；广州靠低价驱动成交，但需求质量仍有待检验。不管是租还是买，这个市场已经不能一概而论了。

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