来源：原创澎润咨询团队 澎润酒店资产管理 侵删

5月13日，2026希尔顿花园酒店投资峰会上海站，澎润酒店咨询与资产管理总经理罗冰清女士以《行业洗牌期的中高端酒店：从增量博弈到存量精耕的破局之道》为题，发表主旨演讲。

罗冰清女士指出，过去十年，中国酒店业经历了一轮狂飙突进的增量扩张。彼时，谁能在核心地段拿下一栋楼、挂上一个国际品牌，谁就能在资产升值与物业配套的双重红利中分得一杯羹。然而，当潮水退去，经济周期进入深度调整期，一个更现实的问题摆在了所有投资人面前：今天，谁还在投酒店？我们要投什么样的酒店。

这并非一个简单的选择问题，而是一场从“增量博弈”到“存量精耕”的底层逻辑重构。在这场重构中，中高端精选服务酒店赛道，正以一种“可咸可甜”的韧性姿态，成为穿越不确定周期的确定性答案。

01

宏观周期下的共识与分歧

当前经济环境下，酒店投资人内部存在明显的观点分野。乐观派认为，随着供给端的理性收缩和RevPAR的稳步回升，行业已进入复苏期；保守派则判断，市场仍处于筑底阶段，真正的反弹尚需时日。

无论分歧几何，一个不争的事实是：今年重返酒店赛道的投资人只多不少。这背后反映的并非盲目乐观，而是资本在低利率时代对优质现金流的本能追逐。关键在于，如何在不确定性中锁定确定的投资方向。

需求端的变化给出了第一个线索。传统的商务需求正在发生结构性裂变：一方面，大量企业压缩差旅预算；另一方面，OPC企业、独角兽公司、创业新贵却催生出“休闲商务”的新需求，他们既要商务的便利与效率，又要休闲的调性与体验。同样，休闲市场不再满足于标准化的观光住宿，度假、旅居、康养等细分需求蓬勃生长。MICE领域，大型会议减少，但强调场景感、社交属性的小型品牌发布、圈层聚会反而预算增加。

02

存量盘活成为主战场

如果说过去二十年酒店业的驱动力是新开发，那么未来的关键词无疑是存量盘活。城市更新、物业功能重构、老旧酒店翻新，这些正在成为供给端的主流叙事。

根据准聚数据监测。去年全年，全国约有1800家中档及以上定位的酒店完成了换牌。这一大规模的品牌洗牌，背后是投资价值观的根本转变：什么样的品牌才算好品牌？

过去，能带动住宅销售、能提供社交面子的品牌是好的；如今，标准变得务实而锋利，能创造稳定现金流、能让资产保值增值的品牌，才是好品牌。

这种转变催生了供给端的四大特征：产品细分（从商务/度假的大类，延伸到电竞、宠物等超细分赛道）、体量多元（从1万平到5000平，从300人宴会厅到无泳池配置，产品需适配不同物业条件）、功能复合（大堂不再只是大堂，而是集lobby bar、共享办公、社交空间于一体的复合场景）、弹性适配（品牌需具备在不同市场、不同细分赛道灵活落地的能力）。

03

中高端精选服务

为何成为避险赛道的首选

首先，这是一个“避险赛道”

过去，中高端酒店被视为高增长的扩张工具；如今，它更多扮演着资产“压舱石”的角色。相对可控的投资门槛、更强的溢价能力、更稳健的现金流，使其成为不确定时期的安全边际所在。

其次，客群结构正在年轻化、多元化

数据显示，中高端精选服务酒店约60%的客源来自18-35岁的年轻群体。他们追求生活方式化、追求调性与品味，甚至希望商务酒店兼具度假感。这种需求倒逼品牌走出传统商务酒店的框架，向生活方式、社交场景、在地文化等方向进化。

第三，特许经营模式在此赛道上高度适配

新改造项目的业主往往经验丰富，他们更倾向于在品牌标准与自主运营之间寻找平衡。而中高端精选服务酒店的功能模块化、运营标准化程度高，恰好为特许经营提供了理想土壤。

第四，数字化应用的最佳阵地

高端酒店服务密集，难以被技术替代；经济型酒店则无法覆盖技术投入的成本。唯有中高端赛道，既具备足够的收益体量支撑数字化投入，又拥有乐于接受新技术的年轻客群，使得智能前台、机器人服务、无人零售等应用能够发挥最大的品效提升价值。

第五，退出通道最为通畅

当前市场上频频流拍的几乎都是五星级酒店，而中高端酒店恰恰是成交率最高的品类。低总价、核心地段、优质运营，这三个特征使其成为未来REITs化的理想标的。事实上，已经上市或排队上市的酒店REITs项目中，中高端精选服务酒店占据了绝对主力。它们投资回报率稳健、规模适度、毛利润率可观，完美契合了资产证券化对“确定性收益”的要求。

04

投资攻略:

如何在存量时代掘金

对于有意入局中高端精选服务赛道的投资人，以下几点值得重点关注：

聚焦低效物业的翻新改造

这一赛道的兼容性极强，“可咸可甜”既体现在它能承接五星级酒店瘦身后的产品升级，也体现在它能吸纳经济型酒店向上的改造需求。通过对老旧酒店、低效商业物业的重新定位与设计焕新，释放区位的真实溢价。尤其在成熟城市的核心区域，这类机会大量存在。

拥抱城市更新的红利

老城新地标、跨业态变身（办公楼改酒店、产业园改酒店）、片区更新，这些都是中高端精选服务酒店的投资沃土。周边配套成熟，酒店无需自建大而无当的宴会厅或多餐厅，反而可以借助外部生态实现轻量化运营，将资源集中在客房体验与核心公区上。

重新定义“投资性价比”

不必痴迷于单房造价的绝对值，而要看全周期的成本控制能力。筹建快、设计迭代及时、运营效率高，这些才是真正的竞争力。在与品牌方谈判时，不仅要问造价多少，更要问运营成本如何控制。

考察品牌的综合赋能能力

好的品牌不应只是提供一块招牌，而应具备带动现金流、助力物业增值、创新细分市场的系统性能力。这包括产品模型的灵活性、客源渠道的多元性、以及数字化系统的代际优势。

未来3到5年，中高端精选服务酒店或许不是回报最激进的赛道，但它一定是最具韧性的选择。它的安全边际最高、产品弹性最大、退出通道最通畅，这三个“最”，恰恰是在不确定性中寻找确定性的投资铁律。

正如罗冰清女士所说：“不要企图去预测周期的每一个转折，而要学会选择那些能够穿越周期的资产。”对于今天的酒店投资人而言，中高端精选服务酒店，就是那个值得长期持有的答案。

在存量精耕的时代，胜利不再属于跑得最快的人，而属于走得最稳的人。

免责声明

指点网对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。文章仅个人观点，不应作为投资依据。读者应详细了解所有相关投资风险，并请自行承担全部责任。内容和图片如有侵权请联系我们，指点网将根据相关法律法规的规定，删除相应内容。

长按图片关注公众号

每天酒店新闻和物业资讯