结构分化与消费升级

2025年的增长不再是“大水漫灌”，而是伴随着显著的结构性分化：

增长引擎转换：中高端酒店市场取代经济型，成为增长的主引擎。2024年，中端连锁酒店客房规模已达220万间，高端市场客房数突破120万间。头部酒店集团（如锦江、华住、首旅如家）均将优化品牌结构、提升中高端占比作为核心战略。

存量资产激活：随着行业进入“存量时代”，大量老旧酒店和空置建筑的翻新改造、品牌重塑成为关键课题。与此同时，酒店资产并购交易活跃，行业资产正在经历重组和优化配置。

需求驱动供给变革：消费者，特别是年轻客群，对住宿的需求从“一张床”转向一种“生活体验”。这催生了生活方式酒店、健康养生运动酒店、特色度假酒店、文化主题酒店等新业态蓬勃发展。

运营、资本与技术驱动

在结构性变化的背后，是运营、资本和技术三大力量的深度驱动：

运营提质增效：面对经营利润率的压力，行业更聚焦于精细化运营和成本控制。人工智能（AI）技术被广泛应用于客户服务、运营管理和个性化营销，以提升效率和体验。

资本路径拓宽：酒店资产证券化市场发展迅速，为存量酒店资产盘活提供了新渠道。截至2025年9月，国内存续的酒店资产证券化产品累计发行规模已超千亿元人民币。

国际化双向加速：国际酒店集团持续深化中国市场本地化，并加速下沉至三线及以下城市。同时，以锦江、华住为代表的国内酒店集团也开启了品牌出海的“新时代”，从东南亚市场向更广范围拓展。

市场规模与结构：存量主导，扩张放缓

1. 总体规模

住宿业设施总数约57.0 万家，客房总规模1,927.8 万间

酒店业设施近35 万家，客房总数1,764.3 万间，占住宿业 91.5%

客房数同比增长6.94%，增速较 2024 年进一步放缓

2025 年 1-9 月，酒店企业注册量同比 -14.33%，新企业入场进入 “慢节奏”

2. 档次分布

经济型酒店：连锁客房数287.9 万间，连锁化率相对较低

中端酒店：连锁客房规模达220 万间，成为增长主引擎

高端市场：客房数突破120 万间，奢华酒店开业47 家(占比 1.56%)，国际高端179 家(5.94%)，国内高端184 家(6.11%)

星级酒店：共约1.2 万家(占比 3.5%)，客房约220 万间(占比 12.2%)，其中五星级820 家，四星级2800 家

3. 连锁化发展

连锁酒店数量6.5 万家，连锁客房数707 万间，连锁化率 40.09%(较 2024 年的 40.95% 略有回落)

中高端酒店连锁率更高，达55.7%，高档酒店43.25%，经济型相对较低

前 10 强酒店集团客房占比持续提升，行业集中度加强

区域与档次分化：冰火两重天，结构调整加速

1. 区域市场分化

一线城市：聚焦高端存量项目改造，交易占比达35%；供给过剩导致部分区域价格承压 (如长沙、南京五一期间价格同比下滑 30%)

三线及以下城市：新开业酒店占比55.77%，县域市场国庆预订量同比 +51%，成为增量核心，低线城市复苏弹性更强，国庆期间三线城市 RevPAR 同比 +13.1%，高于一二线城市

典型城市：上海星级饭店全年累计出租率达65.86%，同比 +2%，表现优于全国平均水平

2. 档次业绩分化

奢华 / 超高端酒店：抗跌领跑，RevPAR 下滑控制在2-4%区间；国际品牌如洲际三季度 RevPAR43.57 美元，同比 - 1.8%，优于行业平均

中高端酒店：分化明显，部分品牌如维也纳国际经典版表现稳定；锦江 Q3 有限服务型酒店 ADR245.0 元，OCC69.8%，RevPAR170.9 元，同比 - 1.99%

经济型酒店：承压明显，首旅 Q3 经济型 RevPAR+1.4%，中高端 RevPAR-6.1%，价格战激烈

单体酒店：超七成营收同比下滑30%-50%，部分跌破成本线，艰难维持运营

行业趋势与挑战：存量深耕，提质增效

1. 核心挑战

供需失衡：客房数增长6.94%，但需求增长乏力，导致价格战加剧

成本高企：人工成本占比普遍超30%，能源成本持续上涨，压缩利润空间

同质化竞争：超 40% 存量酒店 RevPAR 不足200 元，部分中小酒店连续 6 个月亏损

消费理性化：消费者回归理性，价格敏感度提升，溢价空间被压缩至极致

2. 破局方向

存量改造：开业 5 年以上的存量品牌酒店占比达69.3%，成为行业主流方向；一线城市高端存量项目改造需求旺盛

数字化转型：78% 酒店装上 “智慧大脑”，行业平均人房比从0.28:1降至0.22:1，单位客房能耗同比 -15%

差异化竞争：生活方式品牌、主题酒店、亲子酒店等特色产品受欢迎，GOP 率高于传统品牌

下沉市场：县域旅游订单增长36%，县城五星酒店订单人次同比 +18%，年轻游客占比达31%

轻资产扩张：头部集团轻资产占比超90%，如锦江94.86%，华住93%，降低投资风险

如何看待未来的发展？

展望未来，中国酒店业将延续“总量增长、结构分化”的主线，并呈现以下趋势：

市场持续下沉与深耕：

一二线城市侧重于差异化竞争和存量升级，而三四线城市及县域市场将成为连锁品牌扩张和存量改造的新蓝海。

资产估值逻辑重塑：

以未来现金流为核心的收益法，将逐渐成为酒店资产评估的主流框架，这要求酒店必须通过优秀的运营来创造稳定收益。

业态与体验持续创新：

与民俗、演出、亲子、宠物等场景结合的 “酒店+”复合业态将成为品牌差异化竞争的关键。消费者对个性化、社交化和情感附加值的要求会越来越高。

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