走在浦东张杨北路，巨型吊车在PRISMA新嘉中心上空移动，而在杨浦大学路，新开的小店正精心布置着门口的花箱，这两个场景勾勒出上海商业发展的新轮廓。

2026年，上海正迎来商业空间供应的大年。根据商业地产数据平台统计，全年计划开业的商业项目超过60个，创下近年来的新高。

从近五年的数据看，上海商业项目开发节奏明显加快：2021年29个，2022年22个，2023年23个，2024年跃升至47个，2025年40个，而2026年的数字则突破了60个。

01 两极发展

2026年上海待开业项目呈现明显的两极化特征。一方面，超过15万平方米的大型项目有9个，占总数的接近15%。

这些“巨无霸”包括商业体量达36万平方米的PRISMA新嘉中心，将成为浦东规模最大、全上海第二大的购物中心。

以及总体量达18万平方米的森兰印象城，甚至创新性地融合了购物中心、体育中心和社区服务中心三种功能。

另一方面，3万平方米以下的社区型商业同样占据相当比例。这类项目更注重便利性、高频消费与社区服务，反映商业开发正从“规模驱动”转向“精准运营”。

02 存量焕新

在2026年待开业项目中，存量改造与焕新项目占比显著，显示出上海商业进入“更新时代”。

上海正在从商业地产的增量开发转向存量运营。

这些改造项目大多位于成熟商圈，通过建筑改造、业态重组、品牌升级实现资产价值重塑。

这也反映出在土地资源日益稀缺的背景下，存量资产的运营提升成为企业拓展的重要路径。

03 区域拓展

从区域分布来看，浦东新区以17个待开业项目高居榜首，成为2026年上海商业供应最为集中的区域。

其中不仅包括前滩太古里二期、前滩源等热门板块的续力之作，还有金融湾光耀之环、PRISMA新嘉中心等超大体量项目。

闵行区紧随其后，共有9个项目计划开业，其中九星超级生活城100万平方米的巨无霸体量颇为引人注目。

值得注意的是，松江、青浦、宝山、嘉定等外围区域也均有多个项目入市，显示商业配套正随着城市扩张和人口导入向外围延伸，区域商业格局日趋均衡。

04 多元运营

从运营主体来看，2026年上海商业市场呈现多元竞争格局。

国企与本地企业如陆家嘴集团、临港控股、百联股份等持续发力；港资企业如新鸿基、太古、恒基兆业等继续深耕核心地段。

专业商业运营商如华润万象生活、印力、招商商管等通过轻资产、合作开发等模式加快布局。

此外，产业资本与新兴玩家如京东MALL、嵩霖商业管理等也为市场带来业态与运营模式的创新。

徐家汇中心虹桥路地块的围挡已经全部拆除，这个投资巨大的高端商办项目即将亮相，业界预计它将“再造一个徐家汇”，成为浦西新地标。

而在社区商业领域，像大学路这样的活力街区正在探索新的共生逻辑。街道、运营方、商户、居民共同协商解决“怎么摆”的问题，通过推动线上平台与线下实体互动，探索IP联名加场景创新。

上海的商业生态系统正在向更均衡、更融合、更贴近消费本质的方向演进。无论是核心区的有机更新，还是新兴区域的配套完善，都指向一个更多元的商业未来。