北京甲级写字楼空置率在2025年四季度末降至19.2%，同比下降1.5个百分点，为市场注入了一剂强心针。

01 市场回暖

北京甲级写字楼市场在2025年第四季度表现出了超预期的复苏势头。根据专业机构的数据，四季度末市场空置率已降至19.2%，相比去年同期下降了约1.5个百分点。

在全年几乎没有新增供应的情况下，市场需求却持续回暖。仅第四季度，市场就吸收了大约8.3万平方米的办公空间。

这一增长带动全年净吸纳量达到33万平方米，标志着市场连续两年实现了超过30万平方米的规模性去化。

02 中关村引领复苏

中关村板块成为这一轮市场复苏中最闪亮的明星。数据显示，2025年中关村甲级写字楼市场全年净吸纳量超过17.6万平方米，占到了全市总量的53%。

这个数字不仅绝对值可观，更是创下了该区域近20年来的最高纪录，成为带动北京整个写字楼市场回暖的核心引擎。

目前，中关村已成为量子计算、可控核聚变等前沿新质生产力企业的核心聚集地。这些高科技企业的扩张需求，直接带动了区域写字楼市场的火热。

一家房地产服务公司的分析指出，中关村办公需求的爆发式增长，其背后的核心驱动力正是新质生产力企业集群的崛起与产业红利的集中释放。

03 租金下行但压力缓和

在市场空置率下降、需求回暖的同时，租金状况也出现了一些积极变化。尽管市场平均租金仍处于下行通道，但压力已经有所缓解。

到2025年末，北京甲级写字楼的净有效租金降至每月每平方米222元，同比下降11.5%。值得留意的是，这个降幅比上一年已经收窄了4.9个百分点，显示出租金下行的速度在放缓。

专业人士认为，业主们为了提升出租率，普遍采取了更具竞争力的策略。除了直接调整租金，提供更长的免租期、装修期等优惠条件也成为常见手段。

04 区域分化与未来挑战

市场的回暖并非“雨露均沾”，不同区域的表现差异显著。当前的市场热度，高度集中在像中关村这样的个别子市场，以及一些非核心板块的高性价比项目上。

相反，一些核心区域的成熟写字楼市场，表现仍未达到预期，“冷热不均”的格局非常明显。这种分化也直接体现在租金上，2025年核心区域成熟子市场的平均租金同比降幅普遍超过了10%。

展望2026年，市场的挑战依然不小。一方面，宏观有效需求不足可能仍然是制约市场持续恢复的系统性问题。

另一方面，更大的压力来自于供应端。据预测，2026年北京核心市场将迎来超过70万平方米的新增甲级写字楼供应。这些新项目中的90%都集中在东部市场，而近年的需求增量却高度集中在西部，这种地理位置上的供需错配，可能会加剧市场竞争。

随着新质生产力企业在北京中关村等西部区域的加速聚集，一个“西部热浪、东部红海”的市场格局正在成型。

尽管四季度北京写字楼市场的亮眼数据带来了复苏的信心，但市场参与者们已经将目光投向2026年。摆在眼前的是超过70万平方米的新增供应和可能再次攀升的空置率。市场的调整周期仍在继续，真正的供需再平衡，仍需要时间。