南山科技园某甲级写字楼的运营人员刚和一位租客结束通话，放下电话叹了口气，她所在的办公楼今年已经有近三分之一的办公室空置。

160.1元每平方米每月——这是2025年上半年深圳甲级写字楼的平均租金，创下了近五年来的新低。戴德梁行的统计数据显示，这数字较去年末又下跌了5.3%。

这个价格和五年前相比已经下降了约40%。2018年深圳写字楼租金曾达到每平方米每月280元左右的高点，但之后一路下滑。

市场寒流

2025年上半年的深圳商办市场呈现出“供应收缩、需求分化、成本下探”的特征。全市甲级写字楼的空置率攀升至27.8%，较去年末微升1.2个百分点。

市场压力一目了然：上半年深圳新增供应23.5万平方米的甲级写字楼，但全市累计净吸纳量仅6.8万平方米。

这意味着进入市场的办公空间远超被租用的空间。按这个趋势，到2027年底，深圳甲级写字楼总存量有望突破1000万平方米。

价格分化

租金的下滑并非均匀分布在全市各个区域。

福田车公庙片区租金下跌约8.3%，是下跌最明显的区域，目前租金为每月每平方米147.5元。相反，南山科技园和前海片区的租金虽然也在下滑，但跌幅相对较小。

高力国际的数据显示，深圳写字楼租金从2018年巅峰期的280元/㎡·月下降至如今的139元/㎡·月，降幅达到了50%，堪称腰斩。

租客市场

租户们开始享受前所未有的议价能力。一位福田的写字楼租户表示，他们那栋办公楼的租金已经从70多元一平跌到50元一平。

“很多租户会货比三家，用周边价格更低的项目，来要求我们项目降价。”南山科技园某甲级写字楼的运营人员表示，市场竞争已进入白热化阶段。

市场现状让开发商对新项目持谨慎态度。2025年上半年，深圳甲级写字楼新增供应同比减少了35%，主要源于开发商对市场不确定性的谨慎态度。

供需失衡

市场面临的挑战不仅是当前的高空置率，更是未来的供应压力。未来三年将有大量新供应入市，到2027年，在途供应达420万平方米。

戴德梁行华南区资本市场部主管陈俊儒指出：“没有卖不掉的资产，只有卖不掉的价格。” 市场已经进入了价格敏感期，降价成为吸引租户的主要手段。

张女士是一家科技创业公司的负责人，最近刚为公司找到了新的办公室。“我们之前在南山的办公空间租金是每月每平方米90元，现在在同一区域找到了每月每平方米70元的空间，还获得了3个月的免租期。”

行业分化

高端写字楼受到的冲击尤其明显。市场呈现明显的“核心分化”格局，产业聚集区域的租金相对坚挺。

前海部分特定项目为符合条件的企业提供低至市场参考价3折的租金优惠。与此同时，一些新兴科技企业仍在扩张，硬科技企业如DeepSeek、宇树科技等掀起新一轮扩张热潮。

2023年深圳三大核心区域——福田、罗湖、南山的写字楼租售单价，相较于历史最高均有20%以上幅度的下滑。

政策应对

面对写字楼市场的挑战，政府部门开始通过政策引导市场调整。深圳计划未来三年改造50万平方米存量物业为保障房。

前海管理局推出“深港汇”双向总部基地项目，为符合条件的创新型企业提供租金优惠。这些政策旨在通过减少供应、创造新需求来平衡市场。

深圳写字楼市场各主要片区现状：

市场交易已从企业扩张需求转变为搬迁需求。一家金融服务公司的负责人站在深圳福田CBD一栋高端写字楼的落地窗前，看着楼下稀疏的人流说：“三年前我们搬到这里时，租金是现在的1.5倍，而且几乎没有议价空间。”

深圳写字楼市场正处在调整的关键时期。随着价格持续调整和更多支持政策的出台，一些投资者和租户已经开始看到市场底部的机会。

在南山科技园附近，一家投资公司的分析师正在向客户介绍一个写字楼项目。“现在可能是长期投资者入场的好时机，”他说，“市场价格已经回归理性。”