市场机构预测，在供应持续过剩和需求相对疲软的双重压力下，2026年深圳写字楼市场的租金水平和空置率将继续承压。

“短期看，租金仍然会延续下降的趋势。”CBRE世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨在2025观点商业年会上这样判断2026年的市场走势。

01 市场趋势

2026年深圳写字楼租金或将延续下降趋势。谢晨指出，在基准情景假设中，短期看租金仍然会延续下降的趋势。

这一判断基于过去两年的市场表现——办公楼租金处于一个加速下行的通道里。2024年，在机构监测的10个城市中，租金平均降幅大约在7%左右。

租金下调在深圳表现得尤为明显。谢晨特别提到，深圳今年在集中下调租金，降幅相对较大。

这一趋势从2025年的数据中已经可以窥见。根据戴德梁行的统计，截至2025年第二季度末，深圳甲级写字楼平均租金已降至每月每平方米160.1元，较2024年末下跌5.3%，创下近五年新低。

02 空置率高企

与租金下行相伴的是高空置率的持续。惠誉评级在近期发布的报告中明确指出，预计2026年写字楼空置率将持续位于高位。

报告认为，中国房地产行业展望恶化，主要反映写字楼市场持续供应过剩。在净吸纳量低迷和新增供应的双重影响下，写字楼空置率可能持续居高不下，并对甲级写字楼租金构成下行压力。

2025年上半年的数据已经显示出这一压力。戴德梁行数据显示，截至二季度末，深圳甲级写字楼的空置率微升1.2个百分点至27.8%，处于历史高位。

市场上的业主们正在积极应对高空置率的挑战。大部分业主选择继续下调租金以留住或招揽租户，同时也推出更多样化的服务以提升租户体验。

03 供应过剩

深圳写字楼市场的核心问题在于供应持续超过需求。仲量联行在最近发布的白皮书中指出，深圳甲级办公楼市场供应高峰仍将持续。

从2024年第四季度至2028年，深圳预计将新增约453万平方米的甲级办公楼。戴德梁行数据也显示，2025年内还有约122万平方米的甲级写字楼可投入使用，至2027年在途供应达420万平方米。

大量企业自建总部大楼进入租赁市场，进一步加剧了供应压力。仲量联行报告显示，深圳总部办公物业存量占比自2009年的9%攀升至2024年9月底的31%。

这些总部物业在自用之余，纷纷将空余面积投入租赁市场，与其他专业写字楼竞争有限的租户资源。

04 租户市场

当下的深圳写字楼市场完全成为租户的市场。企业有了更多的选择和议价能力。

“当前业主普遍非常积极，会主动降租以稳住客户，因为在市场寻找增量客户非常困难，与其挖掘别人的客户不如稳定自己的客户。”戴德梁行研究院副院长张晓端指出。

仲量联行的研究也印证了这一趋势，随着办公楼市场竞争的加剧，各类型项目间的租金差距持续缩小，租金分布区间不断收窄。

租户结构也在发生变化。高新技术产业成为租赁市场的核心驱动力。2025年上半年，硬科技企业如人工智能、半导体等细分领域租赁面积需求以28.1%的需求占比重回首位。

05 市场新动向

面对挑战，市场参与者正在寻找新的出路。仲量联行建议，办公物业运营方必须转变思维，以更加专业化和市场化的视角应对市场调整。

一些新的趋势正在形成。绿色建筑和可持续发展成为重要方向，符合环保标准的写字楼更受企业青睐。

仲量联行深圳商业地产部总监李文杰强调，对于总部办公物业而言，更需要构建起以招商为导向的、涵盖商业办公物业全生命周期的专业资管能力。

灵活办公空间的需求正在增长。企业越来越倾向于选择能够根据团队规模变化灵活调整的办公空间，而非长期固定的大面积租赁。

同时，位置优越、交通便利且配套完善的写字楼仍然保持相对稳定的出租率，显示出市场对优质资产的需求依然存在。

一家物业管理公司的负责人站在南山科技园一栋半空置的写字楼里，指着窗外林立的高楼说：“三年前，这里的租金还是每平方米每月200元，现在160元都没人租。”

他身后的电子屏上，实时空置率显示为31.7%。而据戴德梁行数据，深圳甲级写字楼平均空置率已达27.8%的历史高位。

仲量联行在报告中指出，随着总部办公物业业主结构的多样化，自用比例降低，这些物业面临快速去化其可租赁面积的挑战。

市场参与者需要构建更专业的资产管理能力，才能在激烈的竞争中生存下去。