在市场普遍担忧空置率的同时，深圳的商业和办公楼宇却悄然成为企业争抢的“香饽饽”。

最近，深圳的办公楼和商铺市场呈现出不一样的活力。多家知名房产服务机构的数据显示，企业自用需求成为市场主要推动力，业主们也纷纷调整策略，用更灵活的租赁条件吸引租户。

01 市场现状

深圳商办市场的表现有些“静水流深”。今年上半年，全市办公类物业的成交总额接近80亿元，其中大多数是买来自用。

根据戴德梁行发布的2025年上半年数据，深圳商业大宗交易在整个大宗交易市场中的占比正在快速提升，从2023年的4%，增长至2025年上半年的12%。

一个明显的市场信号是，小体量、低总价的资产变得非常抢手。报告指出，近些年总价在1亿至2亿元的项目成交最多。市场人士坦言，“没有卖不掉的资产，只有卖不掉的价格”。

02 成交热点

市场的成交主力非常清晰。上市公司和国有企业是购买写字楼自用的主要力量。像京东方、国泰君安、泸州老窖、玉禾田、爱尔眼科等知名企业，都在近三年内于深圳购置了办公场所。

企业购置物业不仅是为了满足自身办公需求，也是出于更长远的经营和资产配置考虑。

除了整栋或整层的买卖，租赁市场的特点同样突出。为了吸引和留住租户，业主们提供了更优惠的条件。例如，有业主会为优质租户延长免租期，或提供定制装修服务。

零售商业市场同样活跃。据观察，近期新开业的商业项目通常会引进大量新品牌，其中不乏华南乃至全国的“首店”，以此吸引人气。例如，西班牙轻奢品牌Bimba Y Lola、法国品牌Maje和Sandro等国际品牌均在深圳开出了新店。

03 具体案例

近期的实际成交案例，为市场的活跃度提供了具体注脚。

金港商务大厦裙楼商铺就是一个例子。该大厦位于深圳市宝安区，其裙楼1层的20、21号商铺近期已完成招租。成交公告显示，这两个商铺的总面积为259.94平方米，租期为5年。最终，深圳市张佰餐饮管理有限公司成功承租了这些物业。

此次招租对承租方的业态有明确要求，限定为餐饮行业。商铺的招租底价为每月每平方米83.11元。

04 行业洞察

市场活跃的背后，是供需双方策略的深度调整。

从需求侧看，不同行业的企业需求正呈现出结构性变化。世邦魏理仕的报告指出，科技行业，特别是软件开发、互联网和人工智能领域，已经连续多个季度成为深圳办公楼租赁需求的榜首。

与此同时，金融业需求有所回暖，而消费品制造、零售贸易等与消费相关的板块也表现出稳定的租赁需求。

在供给侧，面对市场上充沛的供应，业主们普遍采取了“以价换量”的策略。除了直接降低租金，提供更长的免租期、更灵活的付款方式或更个性化的装修方案，都成为业主争取客户的常用手段。

05 前景展望

对于深圳商办市场的未来，专业机构普遍持审慎乐观的态度。一方面，市场仍然面临不小的挑战。未来供应量巨大，到2027年末，深圳甲级写字楼总存量有望突破1000万平方米。

这意味着市场竞争将持续白热化，并促使办公成本进一步下降。

但另一方面，积极因素也在积累。人工智能、半导体等硬科技产业的快速发展，正在为市场提供持续的需求。同时，“港人北上消费”的潮流，也显著带动了深圳商业的复苏，吸引了投资机构的关注。

科技公司的持续扩张和金融需求的回暖为市场注入了核心动力。戴德梁行的分析师预测，私人投资者将更积极地进入市场，寻求低价收购优质物业的机会。

在世邦魏理仕看来，“以价换量”在短期内仍会是市场的主流策略。尽管整体租金可能仍有下行压力，但那些区位优越、运营良好的物业，依然是企业眼中值得投资的优质资产。