市场总体概况

2025 年第三季度广州商业地产市场呈现“政策托底 + 结构分化”的核心特征，在土地市场筑底与政策持续发力的背景下，各物业类型表现差异显著。南粤评估报告显示，当前市场整体呈现“住宅量缩价稳、商办分化调整”的格局，政策层面《广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案》的出台，通过探索产业用地使用权续期等举措增强了物业使用弹性，为市场结构优化提供制度支撑。

甲级写字楼市场面临存量扩张压力，第三季度新增供应 13.6 万平方米，总存量升至 764.2 万平方米，空置率微升 0.4 个百分点至 22.9%，租金指数环比下降 2.0%。需求端呈现结构性特征，金融城和琶洲等新兴商务区成为净吸纳主力，而核心商务区珠江新城录得负吸纳，电商及出海服务等新兴产业成为需求重要变量，仲量联行数据显示办公楼市场净吸纳量（剔除自用）单季突破 8 万平方米。

零售物业市场以调改焕新应对挑战，总存量环比扩容 0.8%至 769.5 万平方米，空置率微升 0.1 个百分点至 12.8%，租金指数保持稳定。新增供应集中在新兴商圈，业态迭代加速，餐饮品类尤其是茶饮、糖水扩张显著，首店经济成为亮点。工业地产市场则因“工业立省”战略下的供应高压，租金持续下行，增城、花都等外围区域新增供应显著，物流地产市场延续温和复苏态势。

酒店物业经营压力显现，连锁酒店集团虽实现营收增长，但同店入住率和客房收入出现下滑，五星级酒店入住率创十年新低。整体市场在外部环境挑战与政策边际效应递减影响下，处于二次收缩阶段，以价换量成为主要特征，各品类差异化发展态势为后续市场调整提供明确方向。

核心数据速览

甲级写字楼：存量 764.2 万㎡，空置率 22.9%，租金环比降 2.0%

零售物业：存量 769.5 万㎡，空置率 12.8%，租金指数微升 0.1%

土地市场：商品房用地成交 36.95 万㎡，同比降 87%，创近七季度新低

工业厂房市场分析

2025 年第三季度，广州工业厂房市场在“工业立省”战略持续推进与宏观经济需求疲软的双重作用下，进入供应高压下的深度调整阶段。土地市场数据显示，三季度工矿仓储用地成交 62 宗，占全市土地成交总量的 89.9%，主要分布于花都区（18 宗）、增城区（13 宗）和黄埔区（11 宗），反映产业用地供应仍在加速释放。仓储物流领域新增供应同样显著，增城区和花都区三季度新增三个项目共 37.4 万平方米，进一步加剧区域市场竞争。

需求端虽呈现局部回暖迹象，第三方物流需求回升及新项目预租带动季度净吸纳量环比增长，但难以扭转整体供过于求格局。租金下行压力持续显现，全国非保税高标仓有效租金环比下降 2.89%至 20.96 元/平方米/月，广州作为重点城市同步面临租金承压态势。值得注意的是，“工业上楼”政策推动存量空间改造扩容，叠加新增供应集中入市，市场空置率已突破 20%，部分外围区域产业园空置率甚至达到 30%-40%，供需矛盾进一步激化。

市场区域分化特征显著，核心区与外围区域呈现“冰火两重天”态势。黄埔区作为工业强区，以 11 宗工矿仓储用地成交展现产业集聚优势，依托成熟产业链形成较强抗风险能力。而外围的花都区（18 宗）和增城区（13 宗）虽为土地供应主力，但新增仓储物流项目占全市 100%供应量，面临严峻去化挑战。这种分化格局暴露出外围区域产业园同质化竞争问题，大量标准化厂房供应可能引发未来租金进一步下探，部分项目已出现租金跌破“保本价”的现象。

面向“十五五”规划周期，广州工业地产亟待从规模扩张转向质量效益型发展。政策层面，土地供应改革已释放存量优化信号，商办改保租房政策的实施为工业地产存量盘活提供借鉴。专业机构如第一太平戴维斯等正通过工业咨询、交易服务等全链条服务助力市场转型，重点围绕项目可行性研究、产业定位优化等关键环节提升资产价值。未来需聚焦三大方向：一是建立差异化区域发展策略，核心区强化产业升级载体功能，外围区域探索“产业+物流+服务”融合模式；二是完善工业用地弹性出让机制，控制新增供应节奏；三是推动智慧化、绿色化厂房改造，提升存量资产运营效率，构建与大湾区产业升级相匹配的高质量工业空间体系。

市场警示指标：2025 年第三季度大湾区 6 城工业厂房租金均值 14.91 元/平方米/月，同比下降 9.26%，总库存达 5.9 亿平方米，供需失衡、空置高企、同质化竞争已形成市场“三重压力”

商业物业市场分析

2025 年第三季度，广州商业物业市场呈现“调改焕新与业态迭代”并行的发展特征。供应端，全市优质购物中心总存量环比扩容 0.8% 至 769.5 万平方米，其中 K11 Select 入市推动优质购物中心存量达 616 万平方米，另有君超广场、天河合生汇等近 140 万平方米新增供应将于未来三年释放。需求端受暑期消费旺季及过境免签政策拉动，净吸纳量录得 4.9 万平方米，但部分商超百货调改期阶段性推高空置水平，全市优质购物中心空置率环比微升 0.1 个百分点至 9.3%，零售物业整体空置率则升至 12.8%。

业态结构方面，餐饮与零售仍为市场主导，新入驻品牌占比分别达 46.1% 和 41.8%。餐饮业态迭代加速，茶饮、糖水品类扩张迅猛，新店占比环比提升 8.3 个百分点；零售业态聚焦首店经济与场景优化，天河路商圈引入 Maison Kitsune 等区域首店，名创优品华南首家 Miniso Land 于北京路开设 1,200 平方米体验式大店，融合零售、互动装置与社交空间。体验消费与宠物经济成为新增长点，宠胖胖华南首店落户悦汇城，K11 Select 等项目打造宠物友好空间并提供专属服务。

运营策略创新呈现两大趋势：一是超市业态通过“胖东来式改造”提升效率，典型做法为缩小经营面积并增加餐饮配套；二是业主方通过品牌组合优化维持租户稳定，全市优质购物中心平均租金环比下降 2.3% 至每月每平方米 657.3 元。值得关注的是，十五届全运会筹备工作正加速商业升级，多个项目加快工程及招商进度，基础设施与公共服务配套同步优化，预计将进一步提振消费动能。

市场核心特征

存量改造与新增供应双轮驱动，未来三年新增供应近 140 万平方米

首店经济与体验消费成为租金潜在增长点，天河路商圈表现突出

宠物友好化、文旅融合（如北京路骑楼商业设计）成为场景创新主流方向

从商圈分化看，核心商圈依托首店经济保持韧性，新兴商圈如万博 - 长隆通过新项目入市加速成熟，全市商业格局呈现多核发展态势。第一太平戴维斯等机构预测，随着国际消费中心城市建设深化及赛事经济带动，广州商业地产将迎来业态升级与空间重构的关键窗口期。

写字楼物业市场分析

2025 年第三季度，广州写字楼市场呈现“核心与新兴商务区分化竞争”的显著特征。全市甲级写字楼净吸纳量（剔除自用）单季突破 8 万平方米，存量增至 764.2 万平方米，同比扩张 8.0%，市场动能持续改善但结构性矛盾突出。

存量与空置压力

新兴商务区引领去化

本季度市场新增供应 13.6 万平方米，三座入市项目中两座为全自用总部大楼，实际租赁供应有限。核心商务区与新兴商务区表现分化明显：珠江新城等传统核心区面临负吸纳压力，而琶洲及广州国际金融城凭借租金性价比优势成为净吸纳主力，两区域空置率环比均下降逾 4 个百分点，合计贡献 8.8 万平方米净吸纳量。截至季末，全市空置率环比微降 0.7 个百分点至 23.2%，但高供应压力仍使市场整体处于 20.8%-22.9%的高位区间。第一太平戴维斯预警，第四季度将有 35.3 万平方米新增供应入市，年末总存量预计接近 800 万平方米，同比增长超 10%，空置压力或将再度攀升。

行业需求特征

金融科技双轮驱动

行业需求呈现“新兴产业引领、传统行业稳定”的格局。科技互联网与金融业合计贡献超 60%的租赁成交，其中 TMT 行业继续领跑，占全市新增租赁面积约 30%。具体表现为：金融城录得某银行大面积搬迁及科韵路互联网企业密集迁入，琶洲则落地多宗电商直播企业租赁成交，单宗面积超 2000 平方米。出海服务企业成为新增长点，单季租赁面积近 1.5 万平方米，跨境电商、外贸服务等新兴行业构成需求端重要变量。世邦魏理仕数据显示，文体娱乐行业亦表现活跃，与金融、科技共同构成市场需求的“铁三角”。

租金与运营策略

从空间租赁到生态运营

市场竞争加剧推动业主采取“以价换量”策略，全市甲级写字楼平均租金环比下降 2%至 124.9 元/平方米/月，同比降幅达 7.7%。在此背景下，运营创新成为破局关键：珠江商管通过引入“幸福食堂”、“星动空间”等自营业态提升楼宇附加值，探索“生态运营”新模式。仲量联行指出，企业选址逻辑已从单纯成本导向转向产业生态综合考量，琶洲、金融城凭借商业氛围成熟度与产业集聚效应，持续吸引 TMT 及专业服务类企业入驻。世邦魏理仕提示，未来供应高峰将进一步考验市场消化能力，业主需在租金策略与服务升级间寻求平衡。

市场核心矛盾：新兴商务区租金性价比优势（金融城、琶洲空置率环比降 4%+）与传统核心区去化压力形成鲜明对比，叠加四季度 35.3 万平方米新增供应预期，广州写字楼市场正面临“结构性机遇与总量压力并存”的关键转型期。

酒店物业市场概况

2025 年第三季度，广州酒店市场综合景气指数为 -34，业绩预期整体偏弱，餐饮与总收入指标持续承压，细分指标中住宿率指数 -11、平均房价指数 21、总收入指数 -43、餐饮收入指数 -37，反映出企业差旅与会展需求减少及价格竞争的影响。

高端酒店呈现入住率与房价反向变动特征，以广州四季酒店为例，2024 年平均入住率 81.5%（2023 年 79.9%），平均客房夜价却同比下降 102 元至 2136 元/间/晚，导致营业收入同比下降 6.7%至 3.9 亿元，反映商务需求复苏背景下，酒店为维持入住率采取降价策略，成本压力与营收增长矛盾凸显。

中端酒店面临严峻生存挑战，转让市场数据显示，20 个转让标的中经济与中端酒店占比 80%，白云区以 7 个标的（35%）成为主力，涵盖嘉禾望岗商圈经济酒店（108 间，月租 19 万）等多元类型。部分中端酒店尝试“摆摊经济”“预制菜销售”等创新自救，但小体量标的占比 75%（40 - 120 间），核心区与近郊单房月租差距达 2 - 3 倍（天河 2949 元 vs 南沙 1271 元），长期经营风险仍存。

行业发展呈现结构性机遇，2025 年 4 月广交会与五一假期形成“会展 + 旅游”双轮驱动，带动酒店预订量同比增长超 50%。未来“十五运会”举办及北京路综合体文旅商业发展，有望进一步提振酒店需求。同时，市场探讨将写字楼空置面积改造为酒店的可能性，推动商办与酒店物业联动发展。

数据参考：广州酒店市场整体表现及细分指标数据来源于越秀房产基金、世邦魏理仕报告；全市现有 6,914 家酒店，平均价格为每晚 848元，五星级酒店均价约 898元，四星级 488元，三星级 456元。

市场趋势与展望

综合政策、需求与供应维度分析，2025年第四季度广州商业地产市场呈现“政策托底筑稳、需求结构分化、供应压力犹存”的格局。政策层面，城中村改造专项借款及土地续期政策形成实质性支撑，如广州通过“功能性国企 + 央企”协作模式及专项借款工具破解城市更新资金难题，已带动超16亿元商品房认购，成为市场止跌回稳的关键引擎。土地政策方面，《广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案》探索工业、商服用地使用权续期，为大宗物业投资提供制度保障。

需求结构优化呈现显著行业分化特征。金融与科技互联网行业持续拉动写字楼需求，人工智能技术在文化创意、出海电商等领域的应用催生新兴办公需求，预计未来12个月企业业务扩张将为珠江新城、琶洲等子市场带来去化动力。工业地产则从规模扩张转向质量效益型发展，粤港澳大湾区产业升级为其提供substantial room for growth。零售与酒店市场将受益于“十五运会”流量转化，体育赛事有望提振消费服务类物业需求。

供应压力仍为市场主要挑战。四季度写字楼新增供应约17万 - 35.3万平方米（集中于金融城），零售物业新增28.2万 - 34.8万平方米，工业物流地产持续面临存量扩容压力。仲量联行指出，尽管短期租金承压，但随着2026年后新增供应见顶回落，甲级办公楼供需关系有望结构性改善。

市场应对策略：开发商需从价格竞争转向运营升级，如珠江商管通过“空间、内容、服务”自营模式提升资产价值；投资者应聚焦核心板块与产业集聚区域，关注带稳定现金流的甲级办公楼及传统商圈街铺。政策层面可通过专项债收储闲置土地、支持商办改保障性租赁住房等方式盘活存量。

世邦魏理仕总裁李凌认为，国内商业地产有望在“十五五”期间迎来周期性拐点，广州作为区域核心城市，其政策落地效果将对全国市场产生示范效应。房地产市场历经四年深度调整后，“止跌回稳”目标下的政策红利与产业升级需求，将共同推动商业地产从规模驱动转向高质量发展新阶段。

结论

2025年第三季度广州商业地产市场呈现“总量承压、结构优化”的核心特征，各细分领域分化态势显著。写字楼市场在新兴商务区与核心区表现分化，金融城和琶洲贡献8.8万平方米净吸纳，而珠江新城录得负吸纳，运营创新成为提升资产价值的关键。商业物业通过业态调整实现结构优化，餐饮业态占比达52%，天河路商圈引入Maison Kitsune等首店激活消费活力。工业物流市场虽需求回暖，但受供应高压影响租金环比下降2.6%。

政策托底效应初步显现，产业用地续期政策为市场提供新发展空间，但房地产开发投资降幅扩大至13.9%，市场完全企稳尚需时日。未来需聚焦高质量发展，通过工业地产提质转型、商业物业业态创新、写字楼运营升级及酒店文旅融合应对挑战，同时警惕四季度34.8万平方米零售物业和17万平方米写字楼新增供应压力。“十五运会”等重大事件将为消费市场注入新动能，核心资产投资机会与业态创新转型机遇值得重点关注。

核心趋势：市场正从规模扩张向质量效益型发展转型，差异化定位、运营升级与首店经济成为商业物业破局关键，新兴商务区将持续引领写字楼市场结构性增长