三季度全国大宗物业成交环比增40%，公寓资产领跑

根据克而瑞数据，2025年三季度全国32城大宗物业成交总额385亿元，环比增长40%，其中公寓资产表现突出，成交额同比增40%至40.28亿元。核心城市核心地段公寓因现金流稳定、退出渠道成熟（如REITs）受资本青睐。写字楼交易则持续降温，二、三季度成交规模不足百亿。西安、深圳等地推出保障性租赁住房政策，推动长租公寓成为投资新热点。例如，深圳最大体量万象汇（18万㎡）将于11月27日开业，配套3500个车位，定位家庭消费场景。

广州天河核心商圈物业：专业平台赋能资产盘活

这块位于广州天河区六运二街的物业，通过广州产权交易所的平台，经过112轮线上激烈竞价，最终以4701.09万元成交，较挂牌底价大幅增值1860万元。其高溢价的背后，是交易方在挂牌前通过"预公告+市场摸底"锁定了超50家意向投资人，为充分竞争打下基础。同时，物业本身地处天河城、正佳广场等核心商圈，且毗邻地铁，稀缺的区位和稳定的租金收益使其成为资本追逐的对象。这宗交易是国有资产通过专业平台实现保值增值的典型案例。

北京世茂大厦：扬子江药业的地标"入场券"

这桩交易是近期市场关注的焦点。世茂集团因债务危机，将其在北京CBD的首个标志性建筑——世茂大厦进行司法拍卖。扬子江药业集团有限公司的全资孙公司以22.54亿元的价格仅经一轮报价便成功竞得。值得注意的是，该价格相较于项目32.2亿元的评估价折价约30%，相当于打了七折，与世茂集团2015年和2021年分别约42亿和40亿元的报价相比，近乎"腰斩"。对于买方扬子江药业而言，这被视为一次成功的"抄底"，不仅以低价获得了核心地段的稀缺资产，也借此拥有了在北京长安街畔的"地标级入场券"。

西安商办物业：个人投资者的"抢夺大战"

与住宅市场的低迷相反，西安的商办物业在拍卖市场上表现活跃。在11月2日同一天内，有两处社区商铺和一处甲级写字楼均溢价成交。这些物业的共同特点是：面积小、总价低（均低于250万元）、位于热门板块（如高新区、经开区）且配套成熟（毗邻地铁、学校或大型社区）。这反映出在当前市场环境下，个人投资者更倾向于将资金投向位于核心地段、具备稳定人流和经营潜力的"钱生钱"型商办物业，而非前景不明的住宅市场。

遵义罚没资产流拍：非核心区域资产的困境

并非所有资产都能顺利找到买家。遵义市一个包含11宗商业及住宅房产的罚没资产包在11月6日的拍卖中全部流拍。这批资产中，位于海尔大道的三处商业用房起拍价均在180万元以上，但未能吸引到任何竞买人。这一结果与广州、北京等地资产的抢手局面形成鲜明对比，凸显出当前大宗物业交易市场强烈的分化趋势。资金和投资者的注意力正越来越向一线及强二线城市的核心优质资产集中，而缺乏区位、产业或人口支撑的非核心区域资产，则面临着巨大的去化压力。

中邮保险联合阿布扎比投资局超百亿元收购上海博华广场

中邮保险领投的人民币基金与阿布扎比投资局（ADIA）共同完成对上海静安区地标博华广场的收购，交易对价超百亿元。美国汉斯集团继续担任普通合伙人，交易已于 2025 年 10 月 31 日前后完成股权变更。

万科前三季度大宗交易签约近 70 亿元，冰雪板块完成交割

万科发布 2025 年三季报显示，前三季度通过大宗交易签约金额近 70 亿元，其中与中旅集团完成冰雪板块资产交割，回笼资金 71 亿元。具体项目包括北京石京龙滑雪场、吉林松花湖度假区部分权益等。

广州天河核心商圈物业高溢价成交，溢价率 65.47%

交易概况：广州产权交易所公开挂牌的天河区六运二街 11-15 号首层物业，经过 112 轮竞价以 4701.09 万元成交，较底价增值 1860 万元，溢价率达 65.47%。该物业位于天河城与正佳广场之间，建筑面积约 600 平方米，紧邻地铁 1/3 号线体育西路站。

宜昌 72 亩物流用地 8400 万元成交，三峡物流集团竞得

交易概况：宜昌市点军区 P（2025）11 号地块以 8400 万元成交，竞得人为湖北三峡物流集团。该地块面积 72404 平方米，用途为一类物流仓储用地，容积率 1.0-2.0，位于宜昌南站物流园区核心区。

深圳华侨城纯水岸别墅 3.64 亿元成交，刷新全国法拍纪录

交易概况：深圳市南山区华侨城纯水岸（十二期）2 栋 48 号别墅在京东资产平台以 3.64 亿元成交，单价 57 万元 / 平方米，较评估价溢价 69.5%，创下全国司法网络拍卖住宅最高纪录。该别墅建筑面积 639 平方米，为双拼设计，带独立泳池和花园。

宋都服务 1058 万元收购杭州宋都大厦 50 个车位

交易概况：宋都服务（09608.HK）间接全资附属公司以 1058.67 万元收购杭州宋都大厦地下二层 50 个车位，使用期限至 2047 年。标的位于钱江新城核心区，周边写字楼日均人流量超 10 万人次，车位常年出租率达 98%。

瑞慈医疗1.99亿元购入上海滨江豪宅，布局核心资产

瑞慈医疗（01526.HK）于11月4日公告，以总价1.99亿元收购上海徐汇区龙启路377弄13幢40号1-4层住宅，建筑面积570.06㎡，单价达34.9万元/㎡。该物业为云锦东方别墅，属徐汇滨江顶级豪宅区，已支付3000万元订金，余款于11月底付清。公司表示，该资产具备中长期增值潜力，符合医疗企业资产配置需求。值得注意的是，此次交易是瑞慈医疗继2024年收购南京西路写字楼后，再次加码上海核心地段物业，凸显其对一线城市稀缺资源的偏好。

扬子江药业22.54亿元抄底北京世茂大厦，拟作总部新址

11月4日，扬子江药业旗下孙公司以底价22.54亿元竞得北京朝阳区世茂大厦，较2024年8月评估价32.2亿元折让29.9%，折合单价3.2万元/㎡。该大厦位于长安街沿线，建面7.02万㎡，剩余土地使用年限28年，目前部分出租。交易包含抵押及租约，债权方招商财富资管通过法拍化解债务风险。扬子江药业称，此举为布局华北医疗资源协同，计划将大厦改造为北京总部，整合研发与市场资源。此次交易打破北京商办资产估值惯性，或引发同类资产重估。

市场趋势分析

内资主导格局强化：本周交易中，中邮保险、万科、三峡物流集团等内资机构占比超 90%，外资仅通过 ADIA 间接参与博华广场项目，反映国际资本仍持谨慎态度，但对核心资产的配置需求未消失。

细分领域分化加剧：社区商业、物流地产、车位等抗周期资产受青睐，而传统写字楼、购物中心交易活跃度较低。例如，广州六运小区物业溢价率超 65%，而上海同期写字楼大宗交易仅 3 宗。

政策驱动资产活化：多地通过产权交易所创新交易模式（如预公告、线上竞价），推动存量资产流动。例如，广州产权交易所通过 “综合产权交易系统” 实现跨区域竞价，宜昌物流用地交易要求引入产业资源。

高净值人群逆势布局：深圳法拍别墅的高溢价成交，显示高净值人群在经济波动期仍将稀缺不动产作为 “压舱石”，但更注重资产的流动性和长期增值潜力。