面对市场供需变化，上海甲级写字楼的业主们正通过下调租金来争取租户，而租户们也悄然掌握了更多议价权。

2025年第三季度，上海甲级写字楼市场延续了租金下行趋势。根据莱坊发布的最新市场报告，上海整体写字楼市场租金环比下跌4.1%，降至每天每平方米6.25元。

与此同时，市场空置率小幅上升至23.3%，反映出市场仍面临一定的去化压力。

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市场现状

租金普降，空置率微升

上海甲级写字楼市场目前正面临租金普遍下滑的局面。

莱坊的报告显示，2025年第三季度，上海甲级写字楼市场租金已降至每天每平方米6.25元。

其中，中央商务区扩展区的写字楼市场租金环比跌幅高达7.2%，而核心商务区在金融机构与律所搬迁需求的支撑下，租金跌幅相对收窄至4.2%，租金为每天每平方米8.46元。

空置率方面，第三季度上海甲级写字楼市场空置率小幅上升至23.3%。

戴德梁行数据也显示了类似趋势，其报告指出上海甲级写字楼空置率微降至23.5%。

尽管空置率仍处于高位，但多家机构的数据显示，这一数字已开始出现小幅回落迹象。

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供应与需求

新增供应放缓，去化压力仍存

供应方面，第三季度上海甲级写字楼市场仅有两个新项目竣工交付，总体新增办公面积139,990平方米，环比大幅减少68%。

这两个新项目均位于浦西非核心区域，包括打浦桥的日月光中心二期和徐汇上海南站区域的徐汇万科中心三期。

需求端则呈现结构性变化。世邦魏理仕中国区研究部资深董事陆燕表示：“2025年前三季度，上海经济稳健增长，第三产业占比持续扩大，这主要得益于产业升级、数字赋能、开放优势和业态融合四大引擎的协同发力。”

当前市场租赁活动主要以企业的续租和搬迁为主。

在降本增效的大趋势下，租约到期的企业往往选择减租续约或搬迁至租金更低的楼宇。

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需求来源

金融与专业服务领先，共享办公崛起

莱坊报告显示，第三季度上海写字楼租赁需求主要来源于金融、专业服务、零售及TMT企业，这些行业贡献了市场超过60% 的租赁需求。

专业服务领域中，律所的升级需求尤为显著。在市场租金持续下行的背景下，律所抓住核心区租金下降的机会，积极升级办公场所以提升品牌形象。

金融行业则因存款利率持续走低及二级市场活跃，带动了证券、资管企业的业务扩张，从而提升了办公场所升级需求。

一个值得注意的趋势是，共享办公需求日益活跃。莱坊董事杨悦晨透露：“在新租需求中，超过20% 来自于共享办公。”

共享办公的灵活租期、完备配套设施以及合理租金水平，很好地适配了短期过渡、小规模贸易和初创型科技企业的需求。

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子市场分化

南京西路与前滩表现相对稳健

在上海写字楼市场整体承压的大环境下，各子市场表现分化明显。

莱坊华北和华东区董事总经理黄蔚指出：“本季度，南京西路市场是为数不多的租金小幅下跌的子市场之一，市场租金仅环比下跌0.8% 至每天每平方米9.60元。”

作为上海重要的商务区之一，南京西路凭借其磁石效应，持续吸引外资零售品牌、金融机构及顾问咨询等高租金支付能力行业的入驻。

前滩板块同样表现稳健，作为小陆家嘴需求外溢的首选市场，本季度市场租金环比小幅下跌0.8%至每天每平方米5.95元。

徐家汇、世纪大道等热点子市场也在本季度展现了积极的表现。

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投资市场

大宗交易活跃，自用买家主导

尽管租赁市场面临挑战，但上海写字楼投资市场却显现出活跃态势。

2025年第三季度，上海写字楼投资市场录得7宗大宗交易，涉及总金额约45亿元。

值得注意的是，自用型买家成为市场主要参与者。

在众多交易中，机构买家表现出对价格洼地项目的青睐。

例如，中国信达以约8.856亿元的价格购入位于静安的商办综合体佳程广场。

本季度最大宗的交易是普陀真如的信泰中心1号楼项目，政府机构以21.68亿元的价格从中信泰富手中购入该项目。

未来六个月，上海写字楼市场预计将迎来约82万平方米的新增供应，其中华润中心、徐家汇中心三期B座等超甲级优质物业将成为市场焦点。

面对持续增加的供应量，市场去化压力仍不容小觑。

世邦魏理仕中国区办公楼租赁交易负责人张越指出，近期出台的《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》为存量资产转型提供了新路径，允许商办兼容租赁住房、商业服务等业态。

这一政策创新与产业需求形成合力，将加速市场去化。