一、高盛预言的四个终局，是危还是机？
终局一：新房市场"二次腰斩"。从2021年18.2亿平方米到2024年9.7亿平方米，新房销售已跌掉40%。高盛预计到2035年将再降40%至5.8亿平方米，年销售额萎缩到5万亿左右。这意味着开发商再也回不到"10万亿时代"，就像河北保定中介的叹息："房子比人多，已经是常态了"
终局二：10强房企吃掉半壁江山。2024年前十大开发商市场份额21%，到2035年将飙升至50%。活下来的玩家基本锁定在华润、保利、中海等央国企，它们像猎人般收缩战场，2024年百强房企92.5%的拿地资金砸向一二线城市，三四线只剩7.5%。一位房企拿地负责人直言：未来只押注北上广深及杭州、苏州等10个经济活力城市
终局三：二手房成绝对主角。2025年二手房交易占比预计达46%，到2035年将飙升至66%，总量达8-9亿平方米。这意味着每卖3套房就有2套是二手房，逼近美国90%的存量市场水平。北京、上海等城市的二手房周转率将从1.3%升至1.8%，流通效率成为关键
终局四：装修市场爆发式增长。基于110亿平方米建筑存量和1%的翻新率，2035年装修需求将达20-23亿平方米，较2024年近乎翻倍。这股力量来自两个引擎：二手房交易激增带动的重装，以及老龄化催生的适老化改造。有网友断言："旧房翻新才是主力！这符合人们提高生活质量的要求！
二、争议与质疑：高盛没算到的中国变量
报告一出，质疑声四起。最犀利的批评直指高盛的立场："美国投行是奔着打崩中国资产来的。更多人则聚焦数据漏洞——建筑质量隐患被完全忽略。"2020年前大量住房标准低，预制楼板、非钢混梁柱，这些房子根本撑不到2035年"，有网友指出:。这意味着实际拆迁更新需求可能远超预期。
更大的变量藏在人口结构中。40-60年代出生潮人群步入生命尾声，每年2000万老人离世，而新生儿不足1000万。当三四线城市户均拥有1.4套房时（山东聊城、河北保定数据），房产失去流动性的风险远超价格涨跌。这也解释了为何网友断言："有价值的不超10城——深圳、上海、北京、广州、成都、杭州等"
政策这只"看得见的手"更是关键变量。中国房地产市场从来不只是经济问题，正如网友强调："要同时具备经济、政治两套管理基础。当前政府已投入10万亿收储商品房转公租房，但面对8万亿资金缺口（含烂尾楼续建），政策工具箱还能掏出什么？答案可能藏在"三大工程"和城中村改造中。
三、房企生死局：要么转型，要么出局
面对终局，房企正在分化求生。华润置地的商业地产第二曲线贡献100亿净利，连续两年蝉联"利润王。它的成功不是运气，而是十年前就布局存量运营的战略眼光。同样，金融街控股靠聚焦京沪核心资产、文旅轻资产转型，在寒冬中逆势上升15位
对中小房企而言，三条活路逐渐清晰：一是死磕高能级城市，像中海那样在北上广深杭苏"用利润换安全"；二是拥抱存量服务链，贝壳已证明二手房佣金可占收入64%，绿城服务的养老家政贡献30%营收；三是押注翻新改造，东方雨虹将零售渠道占比提至35%，老板电器靠存量房厨电升级把净利率做到19%
而对普通家庭，房产逻辑彻底变了。网友看得透彻："房子回归居住才是常态"。在人口连续负增长、90后比80后少4000万的背景下，除了一二线核心资产，大部分房产将彻底剥离金融属性。正如高盛所洞见的——5.7万亿存量需求中，60%是可持续内需，这才是行业"软着陆"的基石。
结语：在冰山与火焰间寻找新大陆
高盛报告像一份冰冷的体检单：新房萎缩、企业倒闭、三四线房产沦为"不动产"。但冰川之下也有暖流——上海二手房单月成交破2万套，北京老旧小区改造拉动了4000亿投资。未来十年，房地产不会消失，而是从"盖楼卖房"转向"存量焕新"，从金融赌场回归生活容器。
正如网友所言："房地产要从数量向质量、舒适发展"。当00后成为购房主力时，他们更愿为适老化的卫生间、智能物业买单。而能否抓住这5.7万亿存量机会，取决于企业能否放下对规模的执念，像十年前华润布局商业地产那样，在冰山与火焰间构筑第二曲线。毕竟，没有夕阳行业，只有夕阳思维。
